Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге

Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге

Мы используем файлы cookies для улучшения работы сайта НИУ ВШЭ и большего удобства его использования. Более подробную информацию об использовании файлов cookies можно найти здесь, наши правила обработки персональных данных – здесь. Продолжая пользоваться сайтом, вы подтверждаете, что были проинформированы об использовании файлов cookies сайтом НИУ ВШЭ и согласны с нашими правилами обработки персональных данных. Вы можете отключить файлы cookies в настройках Вашего браузера.

  • АБВ
  • АБВ
  • АБВ
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
  • Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»
  • Выпускные квалификационные работы студентов НИУ ВШЭ
  • Анализ инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость

Нашли опечатку ?
Выделите её, нажмите Ctrl+Enter и отправьте нам уведомление. Спасибо за участие!
Сервис предназначен только для отправки сообщений об орфографических и пунктуационных ошибках.

В рамках данной работы проводится исследование основ инвестиционного планирования, а также предлагается подход к разработке инвестиционных стратегий на основе прогнозов выполненных при помощи современных методов предиктивной аналитики и анализа временных рядов.

Целью работы является разработка стратегии инвестиций в недвижимость на ближайшие десять лет, которая позволит инвестору получить максимальную прибыль от инвестиций.

Объект исследования – рынок недвижимости в США, Лос-Анджелес (штат Калифорния). В качестве предмета исследования рассматривается динамика цен на недвижимость за предыдущие десять лет на рынке недвижимости.

В ходе работы были выполнены следующие задачи:

1. Поиск актуальных данных по динамике цен на рынке недвижимости в Лос-Анджелесе;

2. Проверка полученных временных рядов на стационарность;

3. Построение ARIMA моделей для всех исследуемых дистриктов;

4. Прогнозирование динамики стоимости недвижимости и стоимости аренды недвижимости на ближайшие десять лет;

5. Построение графической модели динамики цен за прошедшие десять лет.

6. Построение графической модели динамики цен на следующие десять лет, основываясь на полученной в предыдущем пункте модели.

7. Разработана наиболее эффективная стратегия инвестирования.

В результате анализа данных по стоимости недвижимости на рынке Лос-Анджелеса было выявлено, что наиболее выгодной стратегией является покупка недвижимости в 2018 году и передача ее в аренду на протяжении периода. Основываясь на данных по стоимости аренды, удалось рассчитать, что недвижимость в самом дорогом дистрикте (Hollywood Hills) полностью окупится за счет аренды уже через десять лет. В дистриктах со средним уровнем цен несколько дольше – примерно в течение пятнадцати лет после окончания рассматриваемого периода.

Разработанная инвестиционная стратегия в дальнейшем может быть использована инвесторами для получения максимальной прибыли с покупки недвижимости.

Выпускные квалификационные работы (ВКР) в НИУ ВШЭ выполняют все студенты в соответствии с университетским Положением и Правилами, определенными каждой образовательной программой.

Аннотации всех ВКР в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на корпоративном портале НИУ ВШЭ.

Полный текст ВКР размещается в свободном доступе на портале НИУ ВШЭ только при наличии согласия студента – автора (правообладателя) работы либо, в случае выполнения работы коллективом студентов, при наличии согласия всех соавторов (правообладателей) работы. ВКР после размещения на портале НИУ ВШЭ приобретает статус электронной публикации.

ВКР являются объектами авторских прав, на их использование распространяются ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности.

В случае использования ВКР, в том числе путем цитирования, указание имени автора и источника заимствования обязательно.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Вложение денежных средств в объекты недвижимого имущества всегда пользовалось большой популярностью — это не только отличный способ сохранить капитал, но и существенно преумножить его. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества проводится с целью решить вопрос о рентабельности проекта.

Сегодня мы рассмотри основные моменты, касающиеся вопроса оценки инвестирования в подобные проекты. Фото и видео в этой статье поможет наглядно представить все аспекты данного процесса.

Вполне логично, что любой инвестор будет вкладывать свои денежные средства только в тот объект недвижимого имущества, который способен через определенный период времени принести приличный доход. При этом он сделает выбор в пользу проекта с наименьшим сроком окупаемости и наибольшей привлекательностью в финансовом плане.

В непростой экономической ситуации, складывающейся в настоящее время во всем мире, сделать правильный выбор становится все сложнее. Так как не прогадать?

Когда необходимо проведение оценки инвестиционного проекта недвижимости?

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости требуется в двух основных случаях:

  1. Если план представляет собой самостоятельный объект оценки.
  2. Если имущественный объект входит в структуру собственности юридического лица.

Инструкция по определению привлекательности объекта недвижимости для вложения денежных средств

При принятии решения об инвестировании в недвижимость следует:

  1. С максимальной точностью определить период, по прошествии которого вернутся все вложения.
  2. Установить фактическую прибыль от проводимой деятельности.
  3. Рассчитать величину риска (см. Риск инвестиций и доходность, или Будь уверен — игра стоит свеч), характерного для инвестирования в данный объект недвижимого имущества.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей:

  • экономическая ситуация на инвестиционном рынке;
  • положение на рынке финансов;
  • уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта;
  • политическая обстановка в стране;
  • прибыльность планируемой деятельности;
  • система налогообложения;

В ходе оценки инвестиционной привлекательности любого объекта недвижимого имущества специалистами проводится:

  1. Аудит правового поля проекта.
  2. Финансовый анализ бизнес-плана.
  3. Изучение всего пакета документации объекта, его истории.
  4. Разработка модели.
  5. Установление маркетингового положения определенного сегмента рынка.
  6. Возможность проведения дополнительных работ на территории объекта – перепланировки здания и перепрофилирования каждого его помещения.
  7. Изучение потребительского спроса на подобные проекты.
  8. Оценка оптимальности расходов.

Основные способы оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с объектами недвижимого имущества

В настоящее время экономическая оценка инвестиций в недвижимость проводится специалистами посредством нескольких методов.

Самыми распространенными из них являются:

В первом случае ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости предполагает применение специальной системы показателей.

В их число входят:

  • коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;
  • период окупаемости;
  • коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

Оценка инвестиций в недвижимость, согласно приведенному выше способу, осуществляется крайне редко ввиду наличия одного существенного недостатка – данная система не принимает в расчет тот факт, что цена денег постоянно изменяется.

Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать:

  1. Уровень инфляции.
  2. Расходы на обслуживание инвестиционного портфеля.
  3. Возможность вложения средств в другие объекты.

Оценка или переоценка инвестиционной недвижимости при помощи техники усложненных показателей базируется на теории несопоставимости доходов и расходов по инвестиционному проекту. В данном случае необходимо произвести дисконтирование доходов, то есть установить соотношение расходов и доходов по их стоимости на конкретный момент времени. При этом обязательно должны учитываться все риски по бизнес-плану.

Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества

Проведение оценки рентабельности вложения денежных средств в определенный объект собственности необходимо для того, чтобы установить его финансовую привлекательность по сравнению с остальным недвижимым имуществом.

В настоящее время в ходе данной деятельности профессиональными инвесторами учитывается фактор времени и применяются следующие показатели:

  1. Период окупаемости проекта (см. Расчет срока окупаемости инвестиционного проекта: основные цели).
  2. Ставка его доходности.
  3. Фактическая стоимость объекта.
  4. Внутренняя ставка доходности.
  5. Внешняя ставка доходности.

В подавляющем большинстве случаев используются все вышеперечисленные показатели для определения рентабельности вложения денежных средств в недвижимость: оценка инвестиционных проектов – весьма сложный процесс, требующий максимальной проработки всех факторов. Для этого специалистами и используются одновременно несколько способов, благодаря чему устраняются практически все недостатки каждого из методов.

Надеемся, что обучение оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимого имущества, представленное в этой статье, поможет принять правильное решение и получить ощутимую прибыль.

Как определить инвестиционную привлекательность квартиры в новостройке?

Столичный рынок недвижимости пережил уже два серьезных финансовых кризиса. И оба раза довольно успешно. Несмотря на то, что квартиры в Москве в периоды нестабильности могли потерять в цене, впоследствии они отыгрывали потери с большим плюсом. Аналитики компании «Метриум Групп» составили список рекомендаций для тех, кто и в текущей экономической ситуации хочет не только сохранить, но и преумножить свои средства.

Согласно данным официальной статистики, в последние месяцы рынок первичной недвижимости Москвы переживает настоящий бум. По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в октябре было зафиксировано рекордное за последние пять лет количество сделок на первичном рынке – за месяц было зарегистрировано 2894 договора долевого участия. Это на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Столь существенный спрос на недвижимость на первичном рынке является следствием желания граждан сохранить свои сбережения, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Как показывает опыт прошлых кризисных ситуаций в экономике, покупка квартиры – это один из немногих способов сберечь свои средства».

Однако сам по себе факт покупки квартиры в новостройке еще не является гарантией удачного вложения средств. На нестабильном рынке есть немало рисков – от снижения стоимости актива до банкротства застройщика. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», существует 7 критериев, по которым можно определить, является ли проект инвестиционно привлекательным и насколько велики риски.

О самом главном критерии – обязательном заключении договора долевого участия по 214-ФЗ – за последние годы было сказано немало. Поэтому отдельно заострять на нем внимание нет необходимости. Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках уже успели выучить, что без ДДУ в проекте делать нечего.

1. Проектное финансирование

В отличие от строительства на заемные средства, проектное финансирование предполагает непосредственное участие финансовой организации в разработке проекта. Ведь возврат инвестиций напрямую зависит от финансового потока, генерируемого конкретно этим проектом, а не всей деятельностью компании.

«В условиях кризиса банки, как правило, не особо церемонятся со своими заемщиками, – комментирует Мария Литинецкая. – Они могут потребовать досрочного погашения, закрыть кредитную линию и т.д. В 2008-2009 годах мы неоднократно были свидетелями того, как крупные банки забирали проекты за долги. В случае с проектным финансированием, схема работает несколько иначе. Банк сам является участником проекта, он кровно заинтересован в его развитии».

В России проектное финансирование чаще применяется на рынке коммерческой недвижимости. Однако на московском рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса присутствуют несколько объектов с проектным финансированием. Например, жилые комплексы «Ривер Парк» и «Life-Митинская» реализуются с участием одного из самых надежных российских банков – Сбербанка РФ.

2. Изначально доступная цена

Один из основных принципов инвестирования заключается в том, чтобы продать актив с существенным плюсом. На рынке недвижимости Москвы в последние год-два цены на недвижимость растут не очень активно. Основной причиной, по которой цены увеличивались в том или ином проекте, был выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне.

Во второй половине 2014 года на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса стартовали продажи в четырех проектах. Самый низкий порог вхождения аналитиками компании «Метриум Групп» был зафиксирован в жилом комплексе «Ривер Парк» – от 4,95 млн рублей за «однушку» площадью 30,95 кв. м. Чуть дороже обойдется жилье площадью 40,7 кв. м в ЖК «Дом на Изумрудной» – 7,015. Третью строчку занял ЖК «Life-Митинская Экопарк» с 7,5 млн рублей за 43,16 кв. м. Самым дорогим из «новичков» оказался ЖК «На Циолковского» – 10,6 млн рублей за 46,6 кв. м.

3. Небольшая плотность застройки

В условиях большого города девелоперы пытаются выжать максимум из каждого клочка земли. Это стремление вполне объяснимо: дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков наращивать объемы квадратных метров для того, чтобы окупить проект и получить прибыль.

Однако современные исследования убедительно доказывают, что для человека гораздо комфортнее городская среда с низкой плотностью застройки. Этот же фактор играет на руку и инвесторам. Ведь если в хорошем месте построить ограниченное количество жилья без возможности дальнейшей застройки, то рано или поздно квартиры в подобном проекте станут дефицитным товаром, а высокий спрос будет толкать цены вверх.

К сожалению, эта формула практически не применима на рынке недвижимости в старых границах Москвы. Единственным проектом в этой локации с действительно низкой плотностью застройки – это жилой комплекс «Ривер Парк». Несмотря на довольно внушительную площадь – 29 га – только 30% от этой территории отдано под жилые дома. Остальное пространство займут просторные и благоустроенные общественные зоны: собственная прогулочная набережная Москвы-реки протяженностью 1,5 км, парки и скверы, спортивные и детские площадки, а также обширная социальная и коммерческая инфраструктура.

4. Транспортная доступность

Еще одним важным фактором роста цен, помимо стадии строительства дома, является наличие или открытие в ближайшей перспективе рядом с комплексом станции метро. Согласно рейтингу самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро, подготовленному экспертами «Метриум Групп», в пятерку лидеров вошли жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» (станция «Некрасовка» откроется в 2015 году), ЖК «Ривер Парк» («Нагатинский Затон», 2019 г.), «Новая Пресня» («Шелепиха», 2015 г.), ЖК «Белый Парк» («Беломорская улица», 2020 г.) и ЖК «О7» («Аминьевское шоссе», 2017 г.). По оценке специалистов, цены в этих проектах после открытия метро могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню.

5. Проверенный застройщик

В последнее время для столичного рынка недвижимости эконом- и комфорт-класса этот параметр уже гораздо менее актуален – с приходом мэра Сергея Собянина случайным компаниям получить участок под застройку и разрешение на строительство стало намного сложнее. Тем не менее, покупателям не стоит терять бдительность. Жилые комплексы в Москве строят такие известные и зарекомендовавшие себя компании, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Пионер», «Сити XXI век», ФСК «Лидер», «Ведис», MR Group и другие.

Но все-таки иногда на рынке появляются новички. Например, если посмотреть документацию по жилому комплексу «Ривер Парк», то можно увидеть, что этот проект реализует ООО «Речников Инвест». Эта компания была зарегистрирована пять лет назад, однако до недавнего времени не имела в своем активе ни одного девелоперского проекта. Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», это абсолютно нормальная практика для столичного рынка недвижимости, когда застройщиком выступает компания, созданная специально под проект крупными игроками рынка. В случае с ЖК «Ривер Парк» это очень серьезные партнеры – AEON Corporation и «Ферро-Строй»

AEON Corporation является крупной международной компанией со штаб-квартирой в Москве. Занимает 91-ое место в рейтинге крупнейших частных компаний России по версии Forbes с годовой выручкой 60 млрд рублей. Корпорация ведет свою деятельность на территории России, Германии, Голландии, Украины и Казахстана. Основными бизнес-направлениями являются транспорт и недвижимость: в портфеле корпорации несколько аэропортов и речных пароходств, судостроительные заводы, проекты в области жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время, помимо строительства ЖК «Ривер парк», при финансовой поддержке Сбербанка достраивает Башню Федерация, собственником которой и является.

Портфель «Ферро-Строй» насчитывает три сданных в эксплуатацию жилых комплекса суммарной площадью 116 тыс. кв. м, около 100 тыс. завершенных объектов коммерческой недвижимости классов A и B+, а также 136 тыс. кв. м проектов жилой и коммерческой недвижимости в стадии реализации.

«Помимо перечисленных факторов я бы рекомендовала обратить внимание еще на два нюанса: сочетание цены/качества и наличие в продаже высоколиквидных однокомнатных квартир площадью от 35 до 45 кв. м, – резюмирует Мария Литинецкая. – Оптимальное сочетание цены и качества складывается, в первую очередь, из удачной концепции и конкурентоспособных цен. Грамотный проект, обладающий уникальными характеристиками, цены в котором сопоставимы с другими новостройками или ниже, имеет больший потенциал роста, чем обычная типовая новостройка с низким ценником. Одним из таких проектов сегодня является “Ривер Парк” – единственный жилой комплекс в комфорт-классе, расположенный на первой береговой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка “Коломенское”».

«Жилой комплекс “Ривер Парк” обладает не только высоким инвестиционным потенциалом, но и идеально подходит для комфортной жизни в большом мегаполисе, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Его уникальное местоположение позволит будущим жителям отвлечься от городской суеты, не уезжая при этом за пределы Москвы. Уверена, многие из тех, кто сегодня рассматривают квартиры в “Ривер Парке” в качестве инвестиционного инструмента, по прошествии времени пересмотрят свои планы и захотят остаться здесь жить».

Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости в Аугсбурге

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

Источники:

http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/33-otsenka-investitsionnoy-privlekatelnosti-obekta-nedvizhimosti.html

http://www.metrium.ru/news/detail/kak-opredelit-investitsionnuyu-privlekatelnost-kvartiry-v-novostroyke-5-sovetov-nachinayushchemu-inv/

http://realty.rbc.ru/news/5abb4cbb9a79471295a58713

http://ee24.ru/germany/baden-wurttemberg/karlsruhe/offices/884974/

Ссылка на основную публикацию