Содержание

Доходная недвижимость в Германии: выбор, покупка, оформление, аренда

Инвестиции в недвижимость в Германии: 5 советов эксперта

Естественно, что многие наши соотечественники, видя высокий уровень жизни, социальную защищённость и стабильность Германии, хотят переехать в эту страну и купить в ней недвижимость. Некоторые из таких переселенцев хотят зарабатывать на недвижимости, инвестируя в жилые и коммерческие объекты. И это действительно выгодно, ведь уровень благосостояния немцев постоянно растёт, и спрос на недвижимость в Германии всегда стабильно высокий.

На что нужно обращать внимание при инвестировании в недвижимость Германии и что нужно делать — рассказали эксперты из компании BerHaus GmbH, имеющей лицензию маклера и реализующей квартиры в новостройках в Берлине. Также компания имеет лицензию застройщика и ведёт активный поиск потенциальных инвесторов для совместной работы в строительстве одно-, двухсемейных и многоквартирных домов с последующей их реализацией на рынке недвижимости Германии.

Кроме того, компания предлагает инвестиции в строительство многоквартирных домов с целью последующей сдачи квартир в аренду и управление этой недвижимостью. Компания BerHaus GmbH является надежным партнером, если тебя интересуют инвестиции в объекты вторичного фонда — как в доходные дома, так и в объекты коммерческой недвижимости.

Как ты видишь, компания BerHaus GmbH предлагает сопровождение и приумножение твоих инвестиций на рынке недвижимости Германии и заинтересована в том, чтобы привлечь потенциальных инвесторов, и стоит прочитать советы, для того чтобы вникнуть в тему инвестирования в недвижимость.

1. Выгоднее всего инвестировать в недвижимость западной Германии

BerHaus GmbH рекомендует инвестировать в строительство объектов жилой недвижимости в Берлине, а также в городах федеральной земли Бранденбург, находящихся в кольце притяжения столицы и обладающих развитой инфраструктурой. Данный вид инвестиций позволяет шаг за шагом в выбранном инвестором темпе финансировать созданное им предприятие, единственным собственником которого является он, и, приобретая с помощью компании привлекательные земельные участки, возводить на них одно-, двух- или многосемейные дома, которые впоследствии могут быть с максимальной выгодой проданы либо сданы в долгосрочную аренду. Если речь идёт о недвижимости для собственного пользования, то для этого отлично подходят регионы на юге и западе страны, особенно Бавария, которая славится красивой природой и развитой экономикой.

Компания BerHaus GmbH будет взаимодействовать с инвестором на всём протяжении существования такого предприятия, предложит полный либо частичный пакет услуг (поможет его учредить, будет вести его оперативную деятельность с учетом полномочий компании, которые инвестор выберет и применит при его создании). BerHaus GmbH предложит инвестору кандидатуру опытного в этой области директора или помощника, в случае если директором захочет быть сам инвестор или выбранное им лицо.

2. Выбирай доходные многоквартирные дома — это самый выгодный вариант готовой недвижимости

Одним из самых интересных вариантов недвижимости являются многоквартирные доходные дома. Это стабильный источник дохода, так как, по немецкой статистике, в крупных городах квартиры арендует до 90 % населения, при этом средняя продолжительность аренды составляет 9 лет. Поэтому, инвестируя в доходный многоквартирный дом, а после найдя подходящих арендаторов, ты будешь иметь стабильный высокий доход.

Как отмечают специалисты BerHaus GmbH, немецкие банки охотно дают кредиты на такую недвижимость. Доходность такого дома может составлять до 6 % в год. При покупке готового жилья компания BerHaus GmbH помогает в получении ипотечного кредита в одном из немецких банков. Для успешного получения ипотеки необходимо наличие как минимум 55 % стоимости объекта плюс до 15,5 % на дополнительные расходы на покупку недвижимости (в зависимости от федеральной земли): налог на покупку — до 6,5 %, комиссионные маклера — до 7,14 %, услуги нотариуса и оформление покупки в государственных органах — 1,5–2 %.

Процент по ипотеке составляет не 1,0–1,5 %, как гражданам Германии, а 4 % (зависит от конкретного объекта и покупателя). При этом месячный платеж по ипотеке должен будет закрываться арендной платой. Это является условием получения такого кредита. Но даже несмотря на такие суровые (по сравнению с тем, что предлагают немецким гражданам) условия, доходные дома окупаются и даже приносят прибыль своему владельцу. Для оформления ипотеки требуется подтверждение средств и правильное заполнение документов. Со всем этим помогут специалисты из BerHaus GmbH.

И еще раз о новостройках: так как BerHaus GmbH имеет прочные и долгосрочные отношения с застройщиками, то у неё есть доступ к базе новостроек напрямую от застройщика. Это позволит тебе, во-первых, приобрести объект, возможно, дешевле, а во-вторых, быть на сто процентов уверенным в качестве исполнения. Второе подтверждается техническим аудитом строительных работ, который проводят на объектах сотрудники BerHaus GmbH. Они проверяют объекты на наличие дефектов, на исправность коммуникаций и качество строительных материалов, что позволяет избежать проблем при дальнейшей эксплуатации недвижимости. По ссылке ниже ты можешь подробнее узнать об объектах недвижимости, в которые BerHaus GmbH рекомендует вложить деньги.

3. Изучи местные законы

Как и в России, в Германии недвижимость можно оформить и на частное, и на юридическое лицо. Договор купли-продажи подписывается у немецкого нотариуса, что исключает риск мошенничества, к примеру двойную продажу, когда один объект одновременно продаётся двум разным покупателям. Отметим, что провести сделку без нотариуса будет невозможно. Кроме того, все сделки с недвижимостью вносятся в Grundbuch (Поземельную книгу), что также исключает обман с продажей по поддельной доверенности и другие виды мошенничества.

По законодательству Германии даже при покупке недвижимости требуется уплатить налог. Его размер отличается в зависимости от выбранного региона: в Берлине — 6 %, а в Баварии — 3,5 %. Также покупатель оплачивает нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности и комиссию. BerHaus GmbH сотрудничает с юристом, консультантом по налогам и налоговой оптимизации и другими специалистами, которые помогут максимально снизить налоговую нагрузку и оформить документы по всем правилам.

Ещё одно отличие — тщательное отслеживание средств в случае регистрации на юридическое лицо. Если ты планируешь инвестировать в недвижимость от лица компании, то тебе потребуется документ из Торговой палаты, который подтверждает, что средства, на которые приобретается объект, получены легальным путём.

Из-за особенностей работы бюрократической машины покупка недвижимости в среднем может занимать до двух месяцев. Сюда включён поиск недвижимости, оформление бумаг, закрепление сделки у нотариуса, подтверждение дохода и другие вещи.

4. Не бойся инвестировать в строящиеся объекты

Строительство в Германии и строительство в России — это две разные вещи. Чтобы построить многоквартирный дом в Германии, нужно пройти все круги бюрократического ада, где коррупция просто невозможна. Застройщик должен доказать легальность средств, подтвердить всю документацию — в общем, быть кристально чистым перед законом. Благодаря этому инвестор защищён от мошенничества. В качестве примера надёжного застройщика возьмём компанию BerHaus GmbH. В её штате работает команда специалистов, включая архитектора — члена Палаты архитекторов земли Бранденбург, специалистов по финансированию, праву, налогообложению. Компания имеет право подачи на разрешение строительства любого объекта недвижимости, так что ты можешь спокойно инвестировать в любые проекты.

Кроме того, компания предоставляет полный спектр услуг по строительству, начиная с проектирования и заканчивая сдачей объектов под ключ (включая разработку проекта, получение разрешения на строительство, выполнение рабочего проекта, передачу заказа генподрядчику, надзор за всеми этапами строительства, приемку объекта и последующую его продажу). И конечно же, BerHaus GmbH знает рынок строительства и недвижимости Германии и имеет большой опыт работы в этой сфере.

Как начать инвестировать в строящуюся недвижимость? Для этого обратись в BerHaus GmbH — и специалисты компании найдут и подберут участок под застройку. Далее они проведут техническую и юридическую проверку земельного участка и получат разрешение на строительство. Благодаря членству в Палате архитекторов земли Бранденбург, проблем с получением разрешения на строительство любого объекта недвижимости с BerHaus GmbH не будет. Затем будут получены разрешения на все виды строительных работ.

Далее компания BerHaus GmbH предоставит весь пакет услуг, начиная с разработки архитектурного проекта под ключ и заканчивая передачей заказа подрядчику. Тебе будет необходимо просто профинансировать строительство.

А теперь о самом приятном — доходности. Инвестиции в строительство в Германии — это не только безопасно и недорого, но и очень выгодно (бюджет строительных проектов стартует от 400 тысяч евро). Специалисты BerHaus GmbH отмечают, что доходность при продаже готового объекта недвижимости составляет 25–35 %. То есть с вложенного миллиона евро ты получишь примерно 1,3 миллиона евро без учёта налогов.

5. Подумай о том, чтобы получить ВНЖ

Вид на жительство Германии даёт много бонусов, главный из которых — возможность в дальнейшем оформить гражданство этой страны. Но сделать ВНЖ не так уж и просто, поэтому стоит обратиться к специалистам. BerHaus GmbH может способствовать оформлению вида на жительство при открытии или покупке бизнеса или через трудовой договор при устройстве на работу в Германии. В штате компании есть иммиграционный юрист и специалисты по ВНЖ, которые проконсультируют по особенностям получения вида на жительство и помогут получить его за короткое время.

В дальнейшем, получив гражданство Германии и при применении такой модели инвестирования, можно рассчитывать на привлечение дешевых немецких кредитных программ от 1,5 % годовых, что существенно уменьшит финансовую нагрузку на самого инвестора и на созданное им предприятие, а также послужит дополнительным стимулом для дальнейшего развития и получения ещё большего дохода при инвестировании в недвижимость.

Арендный бизнес в Германии: о чём нужно знать инвестору перед покупкой?

Немецкий рынок недвижимости — один из самых стабильных в мире. Сегодня это рынок продавца: объектов здесь меньше, чем инвесторов, которые хотят их купить. Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент. О чём ещё нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?

Рост цен

Надёжность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет. Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен. По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.

Параллельно растёт стоимость аренды. Немецкий портал недвижимости Immowelt.de ведёт статистику цен с 2011 года: по их данным, к 2017 арендные ставки в Германии увеличились в среднем на 18 %: с 6,6 евро/м² в месяц в 2011 году до 7,8 евро/м² в 2017-м. В крупных городах жильё сдаётся дороже: по информации другого портала, Wohnungsboerse.net, в Берлине в августе 2018 аренда квартиры площадью 60 м² стоит 11 евро/м² в месяц, в Гамбурге — 12, в Мюнхене — 18.

Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков Tranio, сильная экономика и стабильный спрос на жильё не позволят ценам упасть: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год. «У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции. Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надёжных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.

Высокий спрос на аренду

По статистике Eurostat, в среднем в ЕС жильё арендуют 30 % населения, Германия занимает второе место в Европе по доле арендаторов (48 %) после Швейцарии (55 %). В крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: согласно информации компании LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.de на 2016 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съёмщиков, в Штутгарте — 75, в Кёльне — 53.

Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ. «Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники. Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.

Оптимизация налогов

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год). Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрёл квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс., за которые купил».

Юридические лица относят к произведённым затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.

Гарантия надёжности арендаторов

Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надёжно защищающее права собственников и арендаторов. Так, потенциальные съёмщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жильё: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жильё не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съёмщик исправно платил аренду и не имеет долгов.

Как правило, съёмщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учёта коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.

Ограничения на повышение арендной платы

С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).

В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м². Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно. По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2018 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».

Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:

  • если объект приобретён на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
  • если заключён долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
  • если произведён капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трёхкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трём студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.

Трудности с выселением арендаторов

Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съёмщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьёзно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).

Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жильё, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьёзной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.

Материал подготовлен для Urbanus.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Какая недвижимость в Европе приносит максимальную доходность при небольших вложениях

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).

Купи, почини, продай

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Надежнее всего – в Германии

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест. Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста. Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых. Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду. В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии. Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Отмечу, что купить даже так называемые убитые квартиры в крупнейших городах дешево – это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие наиболее опытные инвесторы двигаются именно туда.

Доход от аренды в реновационных квартирах выше чем новостройках

Георгий Качмазов: Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех – студентов. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику. Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых. Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Пример из практики

Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики.

В феврале 2017 г. покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 кв. м рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт – Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов – Глокенбахфиртеле.

Стоимость покупки квартиры – 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 г. жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%. Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры, мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день. Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды. Ну и пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на квартиры подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).

С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.

Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.

Доходная недвижимость в Германии: выбор, покупка, оформление, аренда

Германия — одна из наиболее привлекательных стран для инвестирования. Она отличается стабильной экономикой, качественным уровнем жизни, развитой инфраструктурой, высоким приростом населения. Именно по этим причинам доходная недвижимость в Германии пользуется высоким спросом у наших соотечественников и иностранных граждан. Простой и четкий алгоритм покупки и понятное законодательство делает коммерческую недвижимость привлекательным сегментом для предпринимателей и лиц, не связанных с коммерцией.

Разновидности коммерческой недвижимости в Германии и ее доходность

В 2016 году международная компания JLL провела исследование по тенденциям рынка коммерческой недвижимости в Европе и США. По полученным данным Германия оказалась в тройке лидеров среди европейских стран, где отмечен высокий спрос на покупку домов.

За этот период в доходные объекты было инвестировано 17,5 млрд евро. Отметим, что 40 % покупателей — иностранные граждане. До 2016 года в Германии приобретали дома для жизни и отдыха, сегодня все чаще инвестируют в бизнес-недвижимость.

Выбор таких объектов достаточно широк, поэтому мы классифицируем их на две основные категории:

  • жилая: квартиры и дома для сдачи в аренду;
  • коммерческая: отели, магазины, клиники, офисы, промышленные помещения, рестораны и т.д.

Благодаря высокому уровню доходности региона с каждым годом растет спрос на покупку и продажу коммерческих помещений в Гамбурге, Дрездене, Мюнхене, Вюртемберге, Баден-Бадене, Анхальте, городах Саксонии.

Из всех типов помещений торговая недвижимость — самые популярные объекты у российских инвесторов. Не стоит забывать о большом притоке туристов и эмигрантов в Германию: благодаря этому фактору хорошую динамику по доходности показывают отели, спортивные комплексы, салоны красоты и сдача квартир для долгосрочной аренды.

География инвестирования. Особенности регионов

Доходные объекты в Германии имеют рентабельность на рынке. Чтобы увеличить ценность помещения, оцените его месторасположение. Если в округе расположены крупные компании с большим количеством рабочих мест, ведется активная социальная жизнь, развита инфраструктура, то заполняемость доходного дома достигнет 90-100 %. Самые большие инвестиции в Германии в недвижимость приходятся на Берлин, Мюнхен, Гамбург.

Если говорить о неблагоприятных районах, то это территория бывшей ГДР. В этом регионе большие трудности с трудоустройством, происходит большой отток жителей в западную часть страны, поэтому жилье стоит недорого.

Причины, по которым не стоит инвестировать в недвижимость в восточной Германии:

  • пустующие панельные дома, непригодные для жилья;
  • низкие цены на жилье, арендатору проще купить, чем снимать;
  • высокий уровень безработицы;
  • отсутствие современной инфраструктуры.

Подбирая регион для покупки доходного дома или помещения под бизнес, оцените конкурентоспособность города: количество людей и спрос на аренду, качество построек, рост цен на покупку и аренду, правовые отношения между владельцем и арендатором.

Процедура покупки недвижимости и оформление сделки

В Германии каждый российский гражданин может приобрести жилую и коммерческую недвижимость. Для осуществления покупки потребуется загранпаспорт и открыть счет в любом немецком банке

В ФРГ сделка проводится только через нотариуса и срок ее заключения составляет 2-3 месяца. Как и в любой стране, оформление требует финансовых вложений.

Основные расходы, % от стоимости покупки Дополнительные
Налог на приобретение 3,5–6,5 % Оформление ипотеки 1 %
от суммы займа
Выплата нотариусу 1,0–1,5 % Независимая оценка от банка 1–2
тыс. евро
Гонорар маклера 3,6–7,1 % + НДС Независимая оценка сторонними компаниями (Due Diligence) 0,5–1,5 %
от стоимости объекта
Регистрация
в поземельной книге
0,8–1,2 %

Предлагаем вам ознакомиться с этапами покупки доходных домов в Германии для физических и юридических лиц.

Подбор объекта

Определившись с бюджетом и типом недвижимости, нужно обратиться к маклеру для заключения договора на оказание услуг. Его услуги составят 3-7 % от стоимости объекта. После этого этапа клиент выбирает объекты, которые предлагает ему агент.

Покупка недвижимости в Германии еще не дает право для получения вида на жительство, но позволяет получить визовую льготу в виде отсутствия необходимости подтверждать место проживания.

  1. Бронирование. После выбора объекта покупатель подписывает резервационное соглашение, которое позволяет маклеру забронировать объект на необходимый срок, и вносит задаток до 10 % от стоимости. Открывается счет в банке, с которого будут списываться средства на покупку, а в дальнейшем – налоги, бухгалтерские и коммунальные платежи. Это можно сделать в любом банке Германии.
  2. Подготовительные действия. Если вы приобретаете дорогостоящую коммерческую недвижимость, вам необходимо заказать всесторонний аудит объекта (Due Diligence). Эта экспертиза поможет оценить риски при заключении сделки. Проверка обойдется от 0,5 до 1,5 % от стоимости и проводится около месяца.
  3. Если вам необходим ипотечный заем, то обратиться за ним стоит именно в этот период сделки. Для россиян Германия предлагает весьма выгодные условия — 2-3 % годовых при займе в 40-70 % от стоимости объекта. Средний срок кредитования 15-20 лет.
  4. Перед выплатой ипотеки банк обязывает своего клиента провести независимую экспертизу по оценке объекта. По результатам определяется ликвидность и выявляются риски. Такой аудит обеспечивает безопасность сделки как для заемщика, так и для банка-кредитора.
  5. Заключение договора. В Германии сделку между покупателем и продавцом проводит нотариус. Он составляет договор купли-продажи, а после согласовывает с вами и продавцом. Также он собирает сведения о всех владельцах недвижимости и ограничения на пользование.
  6. Подписание документа происходит в присутствие покупателя и продавца. После этого специалист вносит в подземельную (домовую) книгу предварительную отметку о новом собственнике.
  7. Оплата и регистрация сделки. На этом этапе необходимо перевести на счет продавца оставшуюся часть денег, выплатить гонорар маклеру, нотариусу и уплатить регистрационную пошлину. После этого вы получаете ключи и становитесь полноправным владельцем.
  8. После подтверждения оплаты продавцом и подтверждения из налоговой службы об уплате налога нотариус вносит окончательную запись о новом собственнике в подземельную книгу. После чего сделка считается завершенной.

Для посещения страны вы сможете оформить шенгенскую мультивизу с правом нахождения в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Дополнительно к шенгену потребуется оформить въездную визу.

Цены на доходную недвижимость в Германии

Торговые центры, рестораны, отели, супермаркеты в Германии — самые востребованные категории доходной недвижимости.

Ниже представлены цены на объекты недвижимости и их доходность в Берлине и Мюнхене. Продажа коммерческой недвижимости в этих городах вызает самый большой интерес у россиян.

Тип недвижимости Аренда, евро/м² в месяц Годовая динамика аренды, % Цены, евро/м² Годовая динамика цен, % Доходность, %
Берлин
Офисы 17.8 6.7 5340 20 4
Стрит-ритейл 244 1.7 77052.6 9.7 3.8
Торговые центры 92 0 25976.5 11.8 4.3
Квартиры (долгосрочная аренда) 10.3 1.1 3651.1 10.5 3.4
Мюнхен
Офисы 26.8 0 8691.9 4.1 3.7
Стрит-ритейл 296 0 107636.4 6.1 3.3
Торговые центры 126.7 0 38984.6 9 3.9
Квартиры (долгосрочная аренда) 17.2 2.2 7353 8.9 2.8

Компания IIG Real Estate Group провела исследование на предмет повышения цен в небольших городах. Например, в Галле, Ростоке, Гере, Ингольштадте ожидается повышение на 20-30 % в ближайшие 5 лет. Благодаря развивающейся инфраструктуре и благоприятной экологии в этих регионах инвестиционная привлекательность возрастает с каждым годом.

Если говорить о динамике цен в целом по стране, то в 2017 году цены выросли на 3 %, а в крупных городах — на 7-9 %. Такая тенденция ожидается и в 2019 году.

Содержание недвижимости в Германии: налоги, услуги ЖКХ, управление

По информации Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), среднестатистический житель Германии на содержание жилья тратит более 20 % дохода или 180-280 евро в месяц. Ежемесячные обязательные платежи направлены на оплату ЖКХ, коммунальных расходов, услуг управляющей компании и содержание жилья, налоговые выплаты.

Коммунальные платежи

Цена на оплату коммунальных услуг в среднем составляет 210 евро за квартиру площадью 80 кв.м. В стоимость входит расход воды, отопление, вывоз мусора и пр.

Сама система оплаты этого платежа значительно отличается от российской. Немец ежегодно вносит предоплату с учетом потребления предыдущего года. В декабре снимаются показатели потребления холодной и горячей воды, газа, отопления, и производится перерасчет ранее внесенной суммы с учетом использования коммунальных ресурсов, излишки возвращаются собственнику или отправляется счет на доплату недостающей суммы.

Интересный факт: по информации консалтинговой компании NUS, в Германии вода стоит дороже всего в мире. Тариф составляет 1,9 евро/м³, это в 4 раза больше, чем в США и в 2 раза больше, чем в Австралии.

По местному закону электроэнергия в Германии оплачивается отдельно от общего счета за коммунальные услуги. Собственник сам выбирает компанию, которая предоставляет оптимальный для него тарифный план. Стоимость киловатта электричества составляет в среднем 29 центов.

Управляющая компания

Покупая квартиру в европейской стране, собственник оплачивает услуги содержания жилья отдельно от коммунальных. Уборка здания, обслуживание лифта, чистка дымохода, уход за садом и места общественного пользования производит управляющая компания. Услуги на обслуживание дома обходятся в 20-50 евро в месяц с каждого жильца.

Налог на недвижимость

Ежегодно каждый собственник обязан оплачивать налог на недвижимость (Grundsteuer). Сумма к оплате рассчитывается так: 0,35 % оценочной стоимости (рыночной) умножается на коэффициент (зависит от населенного пункта).

В среднем такой налог составляет 500-1000 евро в год.

Если говорить о жилье, которое сдается в аренду, то коммунальные услуги оплачивают арендаторы, а собственник отвечает за налоги, страховку и управляющую компанию.

Тем, кто сдает в аренду недвижимость в Германии, стоит помнить о регулярных налоговых выплатах:

  • физические лица платят подоходный налог (Einkommensteuer);
  • юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag).

Сдача в аренду доходного дома

Купить доходный дом в Берлине или в другом городе Германии значит в дальнейшем сдавать его в аренду. Отношения между арендатором и арендодателем осуществляются через договор, при этом период действия в документе не прописан: по умолчанию минимальный срок сдачи объекта 1 год.

В договоре также указывается размер залога, который арендатор выплачивает в первый месяц и который впоследствии будет возвращен в полном размере, если объект будет возвращен в прежнем состоянии.

В ФРГ есть два вида арендной платы: «холодная» и «горячая». В чем разница?

Холодная аренда — плата за пользование помещением без стоимости услуг ЖКХ. При такой схеме арендатор оплачивает коммунальные платежи самостоятельно в соответствии с объемами потребления.

Горячая аренда — все расходы по содержанию жилья осуществляет собственник Он оплачивает вывоз мусора, канализацию, отопление, освещение.

Поиск будущих арендаторов схож с тем, как это происходит в России: можно искать самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риелтора.

Основные выводы

Основная часть коммерческой недвижимости в Германии — доходные дома. Около 80 % немцев живут в арендованном жилье и лишь 20 % в собственном. Кроме того, для граждан России не существует юридических препятствий для приобретения дома. Для заключения сделки потребуется заграничный паспорт и счет в немецком банке.

Рынок недвижимости предлагает и другие коммерческие объекты: кафе, гостиницы, торговые центры, оздоровительные комплексы, салоны. Вложенные средства окупаются быстро благодаря благоприятным условиям ведения бизнеса на территории страны. При этом права нового владельца недвижимости защищены Конституцией Германии.

Сколько стоит дом в Германии: Видео

Источники:

http://tranio.ru/articles/arendnyi-biznes-v-germanii-o-chyom-nuzhno-znat-investoru-pered-pokupkoi/

http://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/06/26/695069-nedvizhimost-evrope-maksimalnuyu-dohodnost

http://zagranportal.ru/germaniya/nedvizhimost/dokhodnaia-nedvizhimost-v-germanii.html

http://germany.move.ru/freiburg_im_breisgau/kommercheskaya_nedvijimost/

Ссылка на основную публикацию