Содержание

Ипотека для российских граждан в Германии: процедура и условия кредитования

Как русскому взять ипотеку в Германии?

Интерес россиян к недвижимости за границей, в частности, в Германии объясняется просто: высокий уровень жизни, стабильная политическая и экономическая ситуация, отличная инфраструктура, медицина и образование, низкий уровень преступности. Все это делает Германию привлекательной для иностранцев.

Но арендовать жилье в этой европейской стране дорого, поэтому некоторых наших граждан интересует вопрос: «Можно ли взять ипотеку в Германии для россиян в 2020 году, а если да, то на каких условиях?».

В Германии хорошо развита система кредитования, в том числе кредитование под залог недвижимости.

Для покупки недвижимости в ипотеку в Германии иностранцу понадобится: загранпаспорт, собственный капитал в размере 35–50% от стоимости объекта недвижимости и, конечно же, сам объект (квартира, дом) недвижимости, который он планирует купить.

Как купить квартиру в Германии в ипотеку – порядок действий

Чтобы получить ипотеку в Германии, россиянину нужно пройти такие шаги:

Шаг 1. Поиск банка

Прежде чем на 100% решить, нужна вам ипотека на недвижимость в Германии или нет, нужно обойти несколько банков, поинтересоваться у них об условиях кредитования, выяснить, какие требования банк выставляет будущему кандидату, ознакомиться с ипотечными ставками.

Чтобы выбрать подходящий банк, можно воспользоваться интернетом, просто введя в строку поиска нужный запрос. При выборе банка-кредитора нужно обращать внимание на период кредитования, размер процентной ставки, первоначального взноса.

На что банки в Германии обращают внимание при оформлении ипотеки для россиян? Немецкие банки в этом вопросе очень щепетильны. Они внимательно проверяют объект недвижимости, который заемщик планирует взять в ипотеку, а также самого заемщика.

При проверке квартиры банки обращают внимание на такие вещи:

  • Где находится квартира (дом), в каком районе?
  • Какого года постройки квартира?
  • В каком состоянии находится квартира и дом в целом?
  • Каков план квартиры и др.

Эта информация нужна банку для одной цели – в том случае если заемщик в силу определенных обстоятельств перестанет платить по кредиту, его квартира перейдет банку, который должен будет выставить ее на продажу. Если же квартира будет неликвидной, находиться в аварийном состоянии, иметь неподходящий план, то банк может отказать в выдаче ипотеки.

Кроме того что заемщик должен подобрать подходящую недвижимость, сам он тоже должен соответствовать определенным требованиям немецкого банка, чтобы его кандидатура была одобрена для получения ипотеки.

Так, банки интересуются следующей информацией о заемщике:

  • Где он работает?
  • Кем работает?
  • Какую зарплату получает?
  • По какому контракту работает заемщик (по бессрочному или на определенный срок)?
  • Сколько лет заемщику?

Шаг 2. Оформление сделки купли-продажи квартиры

Выбрав квартиру, получив одобрение банка вашей кандидатуры и объекта недвижимости, следующим этапом становится поиск нотариуса.

Для этого нужно обратиться к продавцу недвижимости. Чаще всего они знают, к каким специалистам лучше обращаться, потому что сами сотрудничали с ними.

Выбрав нотариуса, заемщик вместе с продавцом недвижимости должны пойти к нотариусу, чтобы тот помог заключить сделку о покупке конкретного дома (квартиры).

Прежде чем пойти к нотариусу, стороны сделки должны получить от него по почте электронную форму договора купли-продажи. На прочтение и рассмотрение договора у сторон сделки есть ровно 2 недели. В течение этого времени стороны могут изменить какие-то пункты договора.

Если договор полностью устраивает участников сделки, тогда через 14 дней они должны прийти к нотариусу, заслушать весь текст договора и подписать его. После этого нотариус подает заявку в Поземельный суд для прохождения процедуры предварительной регистрации покупателя недвижимости.

Шаг 3. Регистрация сделки в немецком банке

Когда все условия кредитования будут соблюдены, стороны сделки заключают ипотечный договор с банком. Когда договор будет подписан, банк перечисляет деньги продавцу.

Необходимые документы

Чтобы гражданину России выдали ипотеку в Германии, ему придется собрать обширный пакет документов:

  • загранпаспорт;
  • справка о доходах (запрашивается банком у работодателя);
  • справка с налоговой;
  • анкета;
  • документы о кредитной истории заемщика (выписка из банков, кредитный договор и др.);
  • документы, подтверждающие наличие первоначального взноса на оплату ипотеки;
  • документы на объект недвижимости – фотографии, план квартиры, жилищный устав и др.;
  • сведения о расходах.
  • Если сравнивать условия ипотечного кредитования в Германии и России, то в Германии более выгодные условия. Здесь ипотека предоставляется с максимальной ставкой в размере 5%. Но обычно ставка составляет 1-2% годовых.

    Особенность немецкого ипотечного кредитования для нерезидентов в том, что недвижимость должна соответствовать определенным требованиям.

    Банк выдаст россиянину ипотеку на ту квартиру, которая в будущем сможет приносить собственнику доход. Это значит, что собственнику жилья придется сдавать квартиру в аренду на весь срок кредитования.

    Условия ипотеки в Германии для русских

    Потенциальные заемщики из России, желающие оформить ипотеку на недвижимость, должны соответствовать следующим требованиям:

    • возраст заемщика – 21-65 лет;
    • наличие положительной кредитной истории;
    • наличие личных сбережений;
    • наличие банковского счета сроком действия не меньше 2 лет;
    • наличие дохода, достаточного для обслуживания ипотеки. По требованиям немецких банков человек должен тратить на ипотеку не больше 35% от получаемой зарплаты или дохода;
    • размер первоначального взноса – 40-50% от стоимости недвижимости.

    Особенность оформления ипотеки в немецких банках в том, что заемщик должен указать источник формирования первоначального взноса по ипотеке. Если он не сможет объяснить, откуда у него деньги на выплату первого платежа, то банк на законных основаниях может отказать заемщику в выдаче ипотеки.

    Какой процент по ипотеке в Германии?

    Германия в сфере продажи недвижимости славится своими низкими процентными ставками по кредитам. Сегодня можно оформить ипотеку под 1–2% годовых.

    Несмотря на такое, казалось бы, выгодное условие, есть здесь и один минус – цены на недвижимость в Германии сильно подскочили, поэтому многих даже низкая процентная ставка не спасает и они не могут позволить себе купить в ипотеку недвижимость.

    На какой срок немецкие банки выдают ипотеку россиянам?

    Банки в Германии готовы кредитовать заемщиков сроком от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты квартиры по ипотеке составляет 10 лет.

    Страхование при оформлении ипотеки

    Если вы задумались над тем, как взять ипотеку в Германии 100%, нужно понимать, что оформление страховки является обязательным условием. Без нее ипотеку никто не выдаст.

    Однако страховка бывает разной. В обязательном порядке страхуется приобретаемая квартира (дом).

    А вот страховка жизни и здоровья заемщика – необязательное условие, хотя если заемщик дополнительно оформит и эти виды страховки, то тем самым он повысит свои шансы на получение ипотеки.

    Расходы на оформление ипотеки в Германии

    Зная, как оформить ипотеку в Германии, целесообразно также выяснить, какие расходы заемщик понесет при оформлении ипотечного договора:

    • услуги переводчика (при необходимости);
    • услуги нотариуса – 2-3% от стоимости объекта недвижимости;
    • услуги юриста, риелтора;
    • банковские расходы (открытие счета);
    • оформление страховки.

    На дополнительные расходы потенциальный заемщик может потратить до 10% от стоимости жилья.

    Как просто получить ипотеку в Германии?

    Проще получается только у тех заемщиков, у которых уже есть недвижимость в Германии или у тех, которые уже не первый раз оформляют ипотеку в этой стране.

    Ипотека в Германии – выгодная сделка, позволяющая приобрести квартиру под 2% годовых (в России процентная ставка гораздо выше).

    Однако чтобы получить ипотечный кредит в Германии, нашему человеку придется потрудиться больше, чем в России: доказать свою платежеспособность, найти подходящее жилье, соответствующее требованиям немецких банков, подготовить обширный пакет документов и многое другое.

    Как взять ипотеку в Германии

    Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

    Покупка немецкой недвижимости – хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза. Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы. В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

    Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не “хапнуть” лишнего.

    Условия немецкой ипотеки

    Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

    Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

    Главное – источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом – личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

    Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

    Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

    Важное условие получения ипотеки в Германии – наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум – 10% от стоимости жилья.

    Стоимость жилья в Германии складывается из

    • цены недвижимости,
    • налога на владение,
    • услуг нотариуса,
    • внесения записи в книгу учёта недвижимости,
    • возможные расходы на меблировку квартиры,
    • расходы на маклера.

    Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

    В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

    Следующий шаг – решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение “взять ипотеку на 10 лет” не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

    Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

    Получение кредита на жильё в немецком банке

    Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

    • найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
    • пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

    Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

    Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так – идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

    1. отказ
    2. невыгодное предложение
    3. выгодный или понравившийся контракт

    Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

    Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным – ну отказали же!

    Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

    Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

    Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков. Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита. Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

    Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

    • Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
    • Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
    • Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
    • Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

    Выбор размера месячного взноса

    Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год “чужому дяде”. То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

    Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год. Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

    Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€. А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

    Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры “штрафуют” тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

    Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

    Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход – Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую “подушку безопасности”. А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

    Выдача денег

    Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде “-121.023,89€”. Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса. Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

    По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

    Страхование жизни должника

    Важный вопрос при покупке жилья в Германии – защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

    Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: “Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!”. А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку – необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки. Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

    Ипотечный кредит в Германии: условия, процентная ставка и банки в 2020 году

    Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса. Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций. Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

    Чем выгоден кредит в Германии для россиян

    Сегодня рынок жилой недвижимости в Германии характеризуется превышением спроса над предложением, что порождает стабильный рост цен. Сейчас довольно сложно найти хорошую квартиру или дом на стадии завершения строительства. Большинство предложений – это продажа на этапе планировки или сдачи объекта через 2-3 года (off-plan).

    Вопроса «Выгодно ли оформлять ипотеку в Германии?» сейчас не стоит. Ответ слишком очевиден.

    Оформление ипотеки для российских граждан будет выгодным в силу следующих объективных причин:

    1. Высокое качество строительства в Германии (немцы крайне щепетильно относятся ко всем техническим и строительным стандартам и применяют только качественные материалы).
    2. Низкие процентные ставки (за последнее десятилетие уровень ставок по ипотечным займам достиг своего исторического минимума и составил в среднем около 3-5% в год для нерезидентов страны).
    3. Лояльное отношение к клиентам, покупающим дорогое жилье (если заемщик планирует покупку недвижимости в Германии стоимостью свыше 100 тысяч евро, то существует высокая доля вероятности, что банк пойдет ему навстречу и смягчит требования и предложит минимальные издержки).
    4. Возможность последующей сдачи квартиры/дома в аренду (так как в Германии арендные ставки высоки и постоянно растут, получение стабильного дохода от арендаторов позволит компенсировать расходы по оплате задолженности перед банком).

    Вывод! Оформление ипотечного кредита в Германии для россиян доступно даже в ситуации непростых взаимоотношений между странами. Главными факторами, повышающими вероятность одобрения кредитной заявки, для банка являются кредитоспособность, стабильная занятость и возможность уплаты первоначального взноса.

    Процент и условия ипотеки

    Условия получения ипотеки в Германии для иностранцев подразумевают следующие параметры:

    • процентная ставка – от 3 до 5% годовых;
    • первоначальный взнос – не менее 40% от рыночной цены жилья;
    • размер кредита – от 50 тысяч евро (не больше 60% от стоимости недвижимости);
    • срок кредитования – от 5 до 40 лет (стандартный срок – 10 лет).

    Одни банки могут требовать внести сразу в виде первого взноса по ипотеке не менее 40%, другие – не менее 50% от цены покупаемой жилплощади. Здесь все зависит от соответствия клиента требованиям конкретного банка, его кредитной репутации и стоимости объекта недвижимости. Также большую роль играет факт, является ли приобретаемое жилье первичным или вторичным для клиента.

    К издержкам заемщика относятся не только проценты и сама сумма займа, но и дополнительные расходы при покупке недвижимости, среди которых:

    • налог на недвижимость (ставка варьируется от 3,5 до 6,5% в зависимости от расположения недвижимости);
    • плата за переоформление на нового собственника (0,5 – 1% от суммы сделки);
    • оплата услуг нотариуса (1,5 – 3%);
    • комиссия посредникам (3 – 6% от стоимости дома/квартиры получают маклеры или риэлторы);
    • включение нового владельца жилья в земельный кадастр (0,5%);
    • комиссия за оформление кредита (около 1%);
    • плата за оценку потенциального объекта залога (примерно 1,5 тысячи евро);
    • аудит объекта (0,5 – 1,5%);
    • прочие расходы (ведение банковского счета, оформление выписок, справок – до 150 евро в год).

    Важно! В общей сложности покупателю недвижимости с помощью ипотеки необходимо иметь не менее 10 тысяч евро в случае приобретения объекта стоимостью около 100 тысяч евро.

    Требования банка к клиенту

    Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

    1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
    2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
    3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
    4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
    5. Наличие личных сбережений.

    Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

    Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

    Получение ипотеки шаг за шагом

    Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

    1. Анализ предложений от банков.
    2. Сбор и подготовка документации.
    3. Открытие счета в банке и его пополнение.
    4. Заключение договора.

    Разберем каждый пункт подробнее.

    Анализ предложений

    Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

    При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

    Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).

    Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

    Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

    • дом на семью (коттедж);
    • дом на две семьи (с соседями);
    • дом в ряд;
    • отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
    • старинный дом.

    К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

    Подготовка документов

    Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

    • действующие заграничный и российский паспорта;
    • заявление-анкету;
    • банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
    • документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
    • документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
    • отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

    Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

    Открытие счета в банке и его пополнение

    Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

    Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

    Заключение договора

    Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

    Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

    Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

    Сроки оформления

    Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

    Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

    Срок ипотеки

    Немецкие банки готовы кредитовать иностранных граждан, включая россиян, на срок от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты долга по ипотеке в Германии составляет 10 лет. Именно за этот период заемщик может без особого урона для семейного бюджета рассчитаться с банком.

    По согласию с банком-партнером заемщик имеет возможность продлить срок кредитования в случае возникновения финансовых трудностей. Практика показывает, что многие банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам.

    Страхование жизни

    В целях снижения потенциальных рисков по невыплате долгов заемщиками большинство банков Германии выносят положительное решение по ипотечной заявке только при согласии клиента заключить договор страхования жизни.

    Приобретая личную страховку, заемщик обезопасит себя и членов своей семьи в случае наступления страхового случая.

    Одной из разновидностей такой страховки является Risikolebensversicherung. Его суть состоит в заключении контракта на установленный срок, в течении которого клиент оплачивает годовые взносы, а после его смерти семья (в период действия страховки) получит оговоренную в договоре сумму. Если же страховой случай не наступил, то застрахованное лицо имеет право по истечению срока действия контракта забрать накопленные деньги сразу или получать их частями, как некую прибавку к пенсии.

    Получение кредита на жилье в Германии доступно не только для ее граждан, но и для нерезидентов. Крупнейшие банки страны (Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк) предлагают выгодные условия кредитования: от 50 тысяч евро сроком от 5 до 40 лет под 3-5% годовых. Большинство ипотечных займов выдается в форме аннуитетных займов с фиксированным ежемесячным платежом. Россиянин с достаточной платежеспособностью и стабильной работой на территории ФРГ, имеющий собственный капитал не менее 40% от цены приобретаемой недвижимости, имеет высокие шансы получить ипотеку в Германии на выгодных условиях.

    Также вы можете узнать далее про ипотеку в Чехии и как оформляется ипотека в Испании для россиян.

    По вопросам оформления ипотеки за границей и покупки недвижимости вы можете обращаться к нашему консультанту в специальной форме. Обязательно подскажем нужный вариант.

    Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

    Получение кредита на недвижимость в Германии

    В настоящее время приобрести собственное жилье, даже не имея всей суммы на него, вполне возможно с помощью ипотечного кредита. Его предоставляют практически везде, при этом условия получения в каждой стране могут значительно отличаться. Наиболее выгодные условия по ипотеке предлагаются в Германии. Поэтому остановимся более подробно именно на ипотечном кредитовании в данной стране.

    Условия получения кредита

    Отметим, что ипотека в Германии предоставляется как для резидентов страны, так и для иностранцев. Немецкие банки предлагают своим клиентам весьма выгодные условия, что и привлекает покупателей недвижимости из разных стран, в особенности россиян.

    Главные условия получения ипотеки в немецком банке:

    • возраст заемщика должен быть не младше 18 лет, и к моменту выплаты не должен достигать 65 лет;
    • желательно – регистрация на территории Германии (рассматриваются заявки и без регистрации, но шансов получить ипотеку гораздо меньше).

    В немецких банках установлена минимальная сумма займа для покупки недвижимости, которая составляет сто тысяч евро. Чем больше будет стоимость жилья, тем больше шансов получить от банка кредит. Охотнее всего банки финансируют покупку какой-нибудь квартиры в новостройке или нового дома, а со вторичным жильем могут возникнуть дополнительные вопросы и требования. Большим преимуществом для получения ипотеки будет, если будущий объект покупки был сдан или будет сдаваться в аренду.

    Что необходимо предоставить на получение ипотечного кредита в Германии, рассмотрим подробнее.

    Документы для оформления ипотеки

    Перед походом в немецкий банк для оформления ипотеки стоит собрать и подготовить следующий пакет документов:

    1. Оригинал и ксерокопию паспорта.
    2. Анкету (ее можно скачать на официальном сайте банка, в котором собираетесь брать кредит).

    Дополнительная информация! В анкете указывается краткая личная информация о заемщике, данные о его имуществе, среднемесячный доход, ежемесячные выплаты по страховкам и расходы, к которым относятся выплаты по кредитам, если таковые имеются, арендная плата, коммунальные платежи и т.п.

    1. Справка о налогах на доходы физических лиц (НДФЛ) в течение года, которая является подтверждением доходов заемщика. Если же ипотека оформляется на юридическое лицо, то понадобится отчетность организации за год.
    2. Документы на покупаемую недвижимость: выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии с описанием планируемой покупки жилья.
    3. Если недвижимость сдается в аренду, необходимо предоставить договор аренды.
    4. Выписка с банковского счета, которая докажет, что имеются средства для первоначального взноса на покупку.
    5. Документ, указывающий стоимость объекта, от независимых экспертов.

    Важно! Все документы и справки предоставляются на немецком языке и должны быть заверены нотариусами.

    Как только пакет документов собран, можно отправляться в банк, чтобы подать их и оговорить сроки и проценты выплат.

    Процентные ставки и сроки выплат

    Сроки выплат и процентные ставки устанавливаются для каждого клиента индивидуально. Максимальный процент ипотеки в Германии составляет 6 %, но все зависит от того, на какой срок будет браться кредит, а также от суммы первоначального взноса. Как правило, в среднем процентная ставка варьируется от 2 до 3 %. Срок выплат – в пределах от 5 до 15 лет, но его всегда возможно продлить. Максимальный срок ипотеки может достигать 35 лет. Обычно срок кредитования выбирает сам заемщик, после чего банк просчитывает суммы ежемесячных выплат, включающие основной долг и проценты.

    В настоящее время наибольшей популярностью пользуются займы с фиксированной процентной ставкой, которая устанавливается на весь период ипотечного кредитования. Также заемщики чаще всего договариваются с банком о возможном досрочном погашении ипотеки, тогда процентная ставка может немного повыситься. Если же договором не предусмотрена выплата заранее, то клиенту в данном случае придется оплатить штраф.

    Иногда банки предлагают займы с плавающей ставкой, которая несколько раз в квартал может меняться в соответствие с Euribor – средней ставкой межбанковского кредитования. Обычно такие ставки ниже фиксированных, но по ним можно понести большие убытки из-за резких скачков.

    Стоит отметить, что при установлении процентной ставки банк учитывает первоначальную сумму взноса.

    Для положительного ответа на запрос по ипотеке нерезидентам понадобится внести как минимум 40 % от стоимости жилья. Иногда допускается внести 20 % изначально, особенно в том случае, если кредит берется повторно, и не было никаких проблем с выплатами.

    Для россиян и граждан других стран СНГ необходимо первоначально внести минимум 50 % стоимости, тогда кредитные учреждения без особых проблем смогут предоставить кредит на жилье. Отметим также, чтобы не возникало лишних проблем, стоит заранее открыть счет в банке, в котором будет оформляться ипотека, – это вызовет большее доверие банка к клиенту.

    Сроки принятия решения банком

    Обычно немецкий банк рассматривает документы и принимает решение по выдаче ипотечного кредита в течение месяца. Иногда время может быть увеличено в зависимости от различных ситуаций, например, недостаточно документов, предоставленных клиентом.

    Сроки могут быть уменьшены, к примеру, если в банке, в котором берется ипотека, счет открыт уже несколько лет, тогда представителям банка проще оценить платежеспособность заемщика. Тогда решение будет принято в течение двух-трех недель, чаще всего в пользу клиента.

    Еще одной особенностью банков является то, что большинство из них в первую очередь изучает документацию на покупаемый объект, а только после – личную информацию заемщика.

    Просрочки по выплатам ипотеки

    В случае если ежемесячные выплаты по ипотеке в Германии не поступают в течение длительного времени, банк вправе выставить недвижимость на аукцион. До этого момента заемщику ежемесячно будут начислять штрафы за просрочку, и высылать предупреждения. Чтобы этого не произошло, лучше заранее договориться с учреждением, выдавшим кредит, об уменьшении суммы выплат или отсрочке погашения основного долга на определенный период. Банки охотно пойдут на уступки при предоставлении уважительной причины невыплаты ипотеки. Например, при потере работы они могут приостановить выплаты на год.

    Популярные банки Германии

    Самый крупный банк Германии – Deutsche Bank, предоставляющий ипотеку немцам и иностранцам по самым выгодным условиям в Германии. Минимальная процентная ставка может составлять в этом банке 1,5 %.

    Помимо этого, обратиться можно и в такие крупные банки, расположенные по всей территории Германии, как Коммерцбанк, Райфайзенбанк, Мюнхенербанк, Фольксбанк, Шпаркассе. В этих банках предлагаются тоже низкие проценты по ипотеке, в среднем от 1,5 % до 4 %. В Германии есть и другие учреждения, которые предлагают деньги взаймы на недвижимость, однако процентные ставки могут быть гораздо выше.

    Как видим, оформить ипотеку в Германии не составляет особого труда. Достаточно определиться с выбором недвижимости и собрать небольшой пакет документов. Покупаемая недвижимость в этой стране будет отличным вложением денежных средств.

    Источники:

    http://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kredit-na-pokupku-zhilja.html

    http://ipotekaved.ru/za-granicey/ipoteka-v-germanii.html

    http://kak-uehat.com/emigratsiya/properties/ipoteka-v-germanii.html

    http://kak-uehat.com/emigratsiya/europe/kredit-v-germanii.html

    Ссылка на основную публикацию