Содержание

Как выгодно и без рисков купить жилье в Германии

Все «за» и «против» при покупке вторичного жилья. «Подводные камни»

При покупке вторичной недвижимости покупатель видит, что он покупает. Но существуют так называемые критичные годы строительства в Германии, когда очень рекомендуется сделать экспертное заключение о субстанции строительного материала.

Самое большое преимущество покупки «вторички» однозначно в том, что можно всё увидеть, потрогать и пощупать. Если это на виду. Не надо копаться в планах и чертежах. И все соседи уже понятны и известны: и жители, и инфраструктура, и транспортное сообщение.

Если вы возьмёте на второй или третий осмотр ещё и эксперта, который сможет сделать заключение о субстанции строительного материала, то тогда уж точно вы ничего не упустили и сделали всё наверняка.

«Вторичка» с шармом

В Мюнхене есть места, где ощущаешь шарм парижской жизни. Здесь владельцы магазинов, торговых лавок, грузчики, банкиры, бизнесмены, футболисты, учителя пересекаются чуть ли не каждый день на улице и приветствуют друг друга. Причём население квартала абсолютно пёстрое.

В каждом доме здесь на нижних этажах магазины, а во дворе кипит ремесленный труд. Здесь бурлит настоящая городская жизнь. Новостройки тут возводить негде. Поэтому цены на «вторичку» соответствующие. Тот, кто мечтает о такой жизни, может поселиться только во «вторичке». Это, например, Turkenstra?e, Au, Viktualienmarkt и др.

Экспертное заключение на «вторичку» и новостройку

Для покупателей первичной недвижимости есть важный срок, который они не должны упустить: 5 лет после сдачи в эксплуатацию. В это время рекомендуется сделать окончательный осмотр жилья вместе с экспертом. После 5 лет срок гарантии на качество постройки заканчивается, и после него собственник уже не может предъявить претензии по строительным недостаткам ни к архитектору, ни к застройщику.

Ведь при въезде в новостройку, как правило, недостатки не видны. Они обнаруживаются позже, в процессе проживания.

Если собственник обнаруживает недостатки, которые явно являются следствием халатной работы, то он может потребовать их устранения или возмещения ущерба.

Важно знать: пока собственник ведёт переговоры с застройщиком, гарантийный срок на этом время прерывается и проливается на время переговоров. А что будет, если застройщика за это время просто не стало? Например, обанкротился. Вот тут собственнику придётся самому расхлёбывать кашу.

При покупке «вторички» претензии предъявлять не к кому, т.к. недвижимость продаётся в таком виде, как её осмотрел покупатель. Тут поможет только совет и заключение эксперта, который может определить необходимость капитального ремонта, подсчитать затраты на него, определить расход энергии. При инвестиции в несколько сотен тысяч евро не стоит экономить на эксперте.

Здесь стоит сделать экспертное заключение. Критичные года постройки

Не надо забывать, что после войны в Германии было быстрое строительство из-за недостатка жилья. В пятидесятые годы не хватало строительных материалов. В шестидесятые и семидесятые годы были проблемы со сроками. Поэтому строительство происходило на скорую руку.

Критичными, например, оказались через 20 лет плоские крыши, которые строились до 1970 г. Санирование — очень хлопотное дело. Это касается и построек из бетона. Большой проблемой может оказаться влажность в подземном гараже, если изоляция была сделана плохо. Это касается любого года строительства.

Если в старом жилье не было санирования, то надо прежде всего обратить внимание на штукатурку и проводки.

Критичные строительные материалы

Здоровое проживание — об этом нельзя забывать при покупке квартиры. Одно время асбест считался чудо-материалом для отделки фасада. Сегодня это мусор.

Другие проблемы: влажность, проникающая в стены, водопроводные трубы из материалов с содержанием свинца, ядовитые защитные средства для дерева, формальдегид в ДСП для стен и потолков.

Последствия для здоровья могут быть невосполнимыми: от усталости до нарушения кровообращения.

Неспециалисту этих недостатков не найти. Для этого существуют эксперты: строительные биологи, аналитики по окружающей среде, медики по жилью, которые имеют специальные измерительные приборы. Работа эта длится несколько часов и стоит всего пару сотен Евро. Но экспертиза эта спасёт покупателя от неприятных неожиданностей.

Резервные накопления

Из 38,5 млн. квартир в Германии только одна пятая была построена в последние 20 лет. Почти половина была построена в 1950-1980 гг. Т.е. большинство их рано или поздно придётся санировать или модернизировать. А это обойдётся собственнику в копеечку.

Во-первых, придётся заменить строительную субстанцию. А во-вторых, поменять технику. Например, довооружить отопительную систему согласно сегодняшним нормам по энергосбережению.

Поэтому покупателю важно навести справки о том, сколько средств накоплено в резервном фонде. Если их там мало или они израсходованы, то нового собственника могут поджидать сюрпризы с выкладыванием из собственного кармана неожиданно приличной суммы денег.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt , после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

О чем не подозревают россияне, покупая недвижимость в Германии – советы адвоката

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье. В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г. впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций – иностранные. Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении. В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором. А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре. Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

Жилье растет в цене

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир – низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев. В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв. м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро. В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle. Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем. Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах. Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке – российской предпринимательнице из Поволжского региона – ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты. Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата – около 8,00 евро. Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов. Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы. Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

– расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

– расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

– расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

– побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

– проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками – в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров. Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем. Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог. Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов – инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Как купить недвижимость в Германии и не прогореть

Правильно рассчитай амортизацию здания

Если ты планируешь приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду, то тебе важно рассчитать его амортизацию. Амортизация — это сумма, списывающаяся с налога на недвижимость. На ее размер влияет возраст, стоимость, расположение и особенности эксплуатации. Сравним две покупки на одну и ту же сумму в разных городах. Возьмем квартиру стоимостью в 1 миллиона евро + дополнительные расходы при покупке — примерно 8,5% от стоимости с амортизацией 2% от половины полного размера расходов. Также важно учесть процентную долю участка в разных городах. Так, например, доля земли в Мюнхене составляет около 50%. Сумма амортизации в этом случае составит 10.857 евро, а значит, при сдаче в аренду в 28.000 евро расходы на налоги сократятся почти на треть.

Теперь рассчитаем амортизацию альтернативного варианта. Купив две квартиры в 40 км от Мюнхена на ту же сумму, где доля земли составляет около 35%, но с доходом от аренды в 30 тысяч евро, ты получишь амортизацию в 15.200 евро. Таким образом, получается и меньший налогооблагаемый доход, и большая ликвидность жилья. При этом прогнозировать рост цен этой недвижимости в ближайшие годы не может никто, поэтому тебе стоит изначально рассчитать амортизацию и учитывать ее для расчета потенциальной прибыли.

Сохраняй трезвость ума

Восторг от просмотренного объекта не должен затуманить твои мысли. Сохраняй рациональность и, даже если вариант тебя полностью устраивает, назначь повторный осмотр с местным специалистом. Он трезво оценит состояние объекта, качество работы по его модернизации, возможные дополнительные траты на ремонт и другие нюансы, которые ты мог просто проглядеть при первом осмотре.

Если риэлтор тебя всячески подгоняет и излишне рекламируют объект — это повод задуматься и тщательнее все перепроверить. Чем быстрее ты подпишешь все бумаги, тем быстрее ответственность за состояние объекта перейдет к тебе. Поэтому не торопись и позволь специалисту проверить все нюансы. В противном случае ты можешь приобрести неликвидный вариант, который потребует дополнительных финансовых вливаний, чтобы привести его в порядок.

Будь осторожен с низкой ипотечной ставкой

Да, в Германии ипотечная ставка варьируется от 0.7 до 1.5%, и, сравнивая с российскими 10-12%, многие на эмоциях теряют голову, забывая о дополнительных факторах риска. Вот основные из них:

1. Повышенный первый взнос — ввиду снижения ипотечных ставок многие банки повысили требования к начальному капиталу с 20% до 25%, и это только для граждан Германии. Нерезидентам придется внести еще больше, поэтому стоит изначально проверить выставляемые банком условия.

2. Колебания курса валют — если у тебя нет постоянного дохода в евро и ты конвертируешь рубли для платежей по ипотеке, возникает риск несоответствия стоимости валют в будущем. Например, несколько лет назад минимальная стоимость евро составляла 52 рубля, а сейчас 70. Соответственно, в долгосрочной перспективе выплаты по кредиту и коммунальным услугам могут возрасти.

3. Риск неплатежеспособности — начиная с самых банальных причин, например, увольнения, и заканчивая банкротством или внезапной смертью. Да, даже смерть не оправдывает неплатежеспособность, поэтому многие немцы страхуют свою жизнь, чтобы в случае ухода из жизни страховка покрыла ипотечную задолженность. Тебе стоит также серьезно отнестись к планированию бюджета, чтобы полностью погасить ипотеку.

Риски покупки новостроек у застройщика

Как ты понимаешь, спрос на жилье в Германии с каждым годом растет, из-за этого строительные компании значительно перегружены заказами и горящими сроками сдачи объектов. Как оно обычно и бывает в таких ситуациях, снижается качество строительства, а значит, и будущего жилья. Гарантии, прописанные по закону, часто не исполняются в должной мере. При возникновении проблем застройщик постарается доказать свою правоту, а дальше суд, дополнительные финансовые и временные потери.

Решить эту проблему можно нетипичным для России способом: наймом агента, который будет не проверять сданный объект, а контролировать качество во время строительства. Благодаря опыту и профессиональным знаниям он на ранней стадии определит проблемы и сообщит о них заказчику. Да, за его услуги придется переплатить, но лучше переплатить пару тысяч евро ему, чем несколько десятков тысяч — на судопроизводство и ремонт.

Основные нюансы приобретения вторичного жилья в Германии

Вторичная недвижимость пользуется большим спросом, ведь покупателю не нужно ждать сдачи здания в эксплуатацию, есть возможность внимательно осмотреть уже конечный вариант, да и обживать с нуля не придется. Но за всеми этими плюсами скрываются свои риски и нюансы, которые нужно знать до покупки и подписания бумаг. Вот основные из них:

1. Изучи протоколы собраний собственников и годовые расчеты. Да, квартира может выглядеть отлично и устраивать тебя по цене, но это еще больший повод насторожиться и тщательно изучить все бумаги. Так, например, жилье может нуждаться в капитальном ремонте, оговоренном на собраниях жильцов, и требовать дополнительных средств. Это сделает твой бюджетный вариант самым настоящим оверпрайсом.

2. Проверь техническое состояние всего дома. Не стоит останавливаться на осмотре квартиры: найми эксперта, который проведет полный осмотр и расскажет о возможных проблемах эксплуатации самого здания. Некоторые проблемы ты не заметишь сам из-за отсутствия опыта и знаний. Поэтому не стоит экономить 2-3 тысячи евро на услуги эксперта, если не хочешь переплатить еще больше за технические проблемы жилья.

3. Необходимость модернизации жилья. Часто старые дома не отвечают современным стандартам строительства, из-за чего могут возникнуть сложности и риски в эксплуатации. Например, из-за устаревшей системы вентилирования появится плесень, которая может распространиться по всему дому. В таком случае тебе придется не только приводить свое жилье в порядок, но и держать ответ перед другими жильцами. Или другая проблема: ремонт на фотографиях тебя полностью устраивал, но оказалось, что при строительстве использовались вредные материалы.

Как выгодно купить недвижимость в Германии

Любые потери (финансовые или временные), которые могут возникнуть при покупке жилья в Германии, связаны с отсутствием профильных знаний. Это другая страна, с незнакомым языком, иной законодательной базой, валютой, культурой. Учитывая, что рынок недвижимости сам по себе работает по уникальным правилам, а речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, то посреднические услуги должен оказывать не просто риэлтор, а агент, специализирующийся на определенной стране.

В Германии эту роль выполняет риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых. Она специализируется на продаже эксклюзивных объектов недвижимости в Баварии и коммерческой по всей Германии. Людмиле Белых удается объединить специфику немецкого рынка с потребностями российского покупателя. Связывая одно с другим — на стыке получаются универсальные методы работы, объединяющие большой выбор объектов, качественный сервис обслуживания, открытость и надежность.

Источники:

http://www.kp.ru/guide/nedvizhimost-v-germanii.html

http://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/02/667755-ne-podozrevayut-rossiyane-pokupaya-nedvizhimost-germanii

http://brodude.ru/kak-kupit-nedvizhimost-v-germanii-i-ne-progoret/

http://zagranportal.ru/germaniya/dostoprimechatelnosti-germanii/xramy-mecheti-sobory-gannovera.html

Ссылка на основную публикацию