Содержание

Недвижимость в Японии: поиск, цены, тонкости покупки

Покупка недвижимости в Японии

Во многом процесс покупки недвижимости в Японии очень похож на покупку недвижимости в любой другой стране. Однако сам процесс может быть непрозрачным и длительным, особенно если вы не говорите или не читаете язык.

В Японии нет никаких правовых ограничений для иностранцев, владеющих недвижимостью.

Если вы думаете о покупке дома или инвестиционной недвижимости в качестве иностранца в Японии, первый вопрос, который вы можете иметь, заключается в том, действительно ли иностранцы могут купить недвижимость здесь.

Может ли иностранец купить недвижимость в Японии?

Нет никаких юридических ограничений на покупку недвижимости в Японии для иностранцев. Иностранцы несут ответственность только за предоставление письменного уведомления в Банк Японии в течение 20 дней с момента покупки недвижимости.

Там нет необходимости иметь гражданство или даже вид на жительство визы, чтобы купить дом в Японии. Однако покупка недвижимости в Японии не дает права покупателю на получение визы резидента Японии. Если у вас нет визы на постоянное проживание, вы не женаты на гражданке Японии и/или не проживаете в Японии, по крайней мере, с установленной историей работы, вам может быть чрезвычайно трудно найти финансирование для покупки японской недвижимости.

Ипотечный кредит

Вы можете получить кредиты на недвижимость в японских банках,но это трудно, если вы не являетесь постоянным жителем.

Чтобы получить кредит в местном банке, вам, как правило, нужно:

Иметь постоянное место жительства

Есть японский супруг

Имеют большой опыт работы в Японии

Есть супруг, который является постоянным жителем

В случае, если вы нерезидент и нуждаетесь в финансировании, моя рекомендация-искать банк в вашей родной стране, который имеет местные филиалы в Японии.

Процесс покупки недвижимости

Переговоры и частный опрос могут начаться сразу после выбора объекта недвижимости. Очень важно нанять услуги агента по недвижимости, который также может выступать в качестве переводчика покупателей. Однако оферта или письмо о намерениях не имеют обязательной юридической силы.Договор купли-продажи составляется после того, как сделка урегулирована. После этого от покупателя ожидается внесение депозита в размере 10% до даты заключения договора.

Могут ли иностранцы купить землю в Японии?

Япония является одной из немногих азиатских стран, где иностранцы могут владеть землей на основе свободного владения. Корея, Тайвань и Малайзия-это единственные три других варианта, которые у вас есть, если вы хотите владеть землей, не будучи постоянным жителем.

Естественно, многие иностранцы находят это очень заманчивым, и мы видим большой спрос на недвижимость для образа жизни в таких местах, как Хоккайдо, и особенно Нисеко. Максимизация доходности не всегда является главной целью для иностранцев, которые покупают недвижимость для личного пользования, или безопасным вариантом для выделения денежных средств.

Когда речь заходит о приобретении земли, вы можете либо купить землю на правах Фригольда, либо на правах аренды. Давайте посмотрим на оба варианта и какие преимущества каждый из них приносит.

Покупка недвижимости freehold в Японии

Покупка недвижимости freehold является предпочтительным выбором во многих странах. Это не странно, так как вы можете извлечь выгоду из ценовых оценок земли. Кроме того, вам не нужно беспокоиться об истечении срока и продлении аренды.

В Японии титул свободного владения называется Shoyuken и дает вам полную собственность на землю и физическую структуру, построенную на ней. Когда вы покупаете кондоминиум, с другой стороны, вы являетесь совладельцем здания и владеете небольшой частью земли под зданием.

Преимущества покупки недвижимости freehold:

Вы владеете землей и физической структурой напрямую. Нет необходимости иметь дело с ограниченными сроками аренды и работ, связанных с продлением аренды

Вы можете получить прибыль от повышения стоимости капитала земли

Процесс покупки происходит быстрее

Покупка арендуемой недвижимости в Японии

С 1992 года Япония ввела новый закон об аренде, который установил первоначальную арендуемую собственность на 30 лет, включая все виды собственности. Когда истечет первый срок аренды, вы можете продлить ее еще на 20 лет.Когда истечет срок первого продления аренды, она будет автоматически продлена на 10 лет одновременно.

Преимущества покупки арендованной недвижимости:

Это на 30-40% дешевле по сравнению с freehold собственности

Вам не нужно платить земельные налоги, так как вы не владеете землей. Налоги, связанные с собственностью на землю включают: налоги на городское планирование, налоги на основные средства и ежегодные налоги на приобретение земли

Доход от аренды, как правило, выше, так как цены ниже по сравнению с freehold собственности

Могут ли иностранцы получить вид на жительство при покупке недвижимости в Японии?

К сожалению, вы не можете получить вид на жительство, если вы покупаете недвижимость в Японии.

Однако Япония планирует значительно облегчить иностранцам получение постоянного вида на жительство с помощью своей модифицированной балльной системы .

Новая балльная система была введена в начале 2017 года, и теперь иностранцы могут получить постоянное место жительства в течение 1 года.

Чтобы стать постоянным жителем в течение 1 года, вам нужно достичь 80 баллов в новой системе баллов, что является немного сложной задачей. Здесь они в основном оценивают ваш текущий доход, образование и опыт работы.

Тем не менее, вы можете получить постоянное место жительства в течение 3 лет, если вы достигнете уровня 70 баллов.

Балльная система действует с 2015 года, и большинство лиц, считающихся “высококвалифицированными”, являются китайцами.

Как найти жильё в Японии?

Как правило, поиск жилья – одна из первых проблем, с которыми сталкивается приезжающий в Японию иностранец. Некоторые компании и учебные заведения могут предоставлять общежития или помогать с поисками квартиры, но так делают далеко не все, и не каждому человеку могут подойти предлагаемые условия. В результате только что приехавшему в страну человеку приходится заниматься поисками самостоятельно, и бывает, что этот опыт разочаровывает людей, когда они сталкиваются с такими японскими особенностями, как «благодарственная плата» (рэйкин) или поиски поручителя. Как же искать жильё в Японии?

Агентства недвижимости в Японии

Обычно вы не можете договариваться непосредственно с владельцем жилья. Поиск клиентов и оформление бумаг владельцы, как правило, поручают агентствам недвижимости. Такие агентства можно найти по всей Японии, часто они расположены возле станций железной дороги или метро. Обычно на стеклянном фасаде агентств наклеены листы с информацией о некоторых домах и квартирах, которые они предлагают для сдачи, и по этим листам можно примерно представить порядок цен на разные типы жилья в этом районе.

При обращении в агентство вам часто могут предложить заполнить форму, в которой вы укажете желаемый тип жилья, количество человек, которые будут там жить, свои контактные данные, и агент поищет подходящие варианты в базе данных. В большинстве случаев агент также связывается с владельцами квартир и уточняет, согласны ли они сдать квартиру человеку с иностранным гражданством. В больших городах, таких как Йокогама или Токио, где живёт много иностранцев, этот вопрос не настолько актуален, но многие домовладельцы предпочитают иметь дело с японцами – в частности, оттого, что опасаются сложностей коммуникации с людьми, не говорящими по-японски. К слову, знание языка значительно облегчает процесс.

Поручитель (гарант) и сопутствующие расходы

При аренде жилья в Японии агент по недвижимости обычно уточняет, есть ли у вас поручитель (保証人, хосё:нин) – гражданин Японии с постоянным доходом (или японская организация), который бы гарантировал выполнение вами условий договора и возмещал убытки в случае его несоблюдения. Само собой, недавно приехавшему в страну человеку зачастую нелегко найти кого-то, кто бы за него поручился, но в последние годы эта проблема стоит не так остро – во многих случаях можно воспользоваться услугами поручительской компании (保証会社, хосё:гайся), которая выступает вашим гарантом. Стоимость услуг бывает разная, но за двухлетний договор аренды она составляет обычно около 10-30 тысяч йен, либо 30-70% от размера месячной арендной платы за жильё. Помимо этого, с подписанием договора на аренду связан ещё ряд расходов.

Во-первых, агентство недвижимости за свои услуги получает, как правило, комиссионные в размере месячной арендной платы. Во-вторых, часто требуют оплаты вперёд денег за возможную порчу жилища, то есть вероятные расходы на его ремонт (сикикин). Эти деньги частично возвращают квартиросъёмщику, когда он освобождает жильё, и размер этих расходов может составлять от одной до нескольких месячных арендных плат. В-третьих, иногда требуется «благодарственный взнос» (рэйкин) домовладельцу, который не возвращают.

Поиск жилья в сети

Жильё можно искать и через вебсайты агентств, это может сэкономить немало времени. Как правило, на сайтах есть различные варианты поиска – по административным районам, по близости к станциям общественного транспорта, по ценовым категориям и типам жилья и так далее. Через сайты можно также связаться с представителями агентств и узнать о понравившихся вам квартирах подробнее. Ниже мы приводим список нескольких крупнейших сетевых агентств.

Есть и сайты на английском языке для тех, кто пока недостаточно владеет языком, чтобы самостоятельно искать на японских сайтах.

Что влияет на цену аренды?

Для того, чтобы лучше представлять рынок жилья, искать варианты и вести переговоры с агентствами, полезно знать, какие факторы формируют цену жилища. Ниже мы приводим несколько характеристик жилища, которые могут существенно влиять на его цену.

1. Год постройки. В послевоенное время множество домов в Японии строилось из расчёта перестройки каждые 25-30 лет, поэтому возраст здания очень важен, и это помогает понять, почему просторный дом, построенный в 1970-е годы, может стоить значительно дешевле меньшего по размеру дома, которому всего 5-10 лет. Кроме того, чем новее дом, тем, как правило, в нём больше современных удобств.

2. Расположение, а особенно – расстояние до ближайшей станции. Поезда являются основным средством общественного транспорта, и возможность быстро добраться до станции (пешком или на велосипеде) очень важна. Если же вы, к примеру, работаете дома и вам не нужно каждый день идти на станцию, вы можете снять жильё подальше от железных дорог намного дешевле. Само собой, большое значение имеет и другая инфраструктура – наличие поблизости супермаркетов, почты, школ (что важно для семей с детьми школьного возраста) и т. п.

3. Строительные материалы. Традиционно в богатой лесами Японии для строительства широко использовалось дерево, которое остаётся одним из важнейших материалов, однако сейчас используют и железобетон, и сталь, и многое другое. Себестоимость дома во многом зависит от материалов и технологий.

4. В Японии предпочитают жильё, обращённое на юг – солнечный свет помогает уменьшить расходы на отопление и снизить влажность, которая во влажном климате приводит к появлению плесени.

5. Раздельный санузел. Во многих домах всё ещё можно встретить совмещённые санузлы, где унитаз расположен в пределах ванной комнаты. Этот вариант пользуется всё меньшей популярностью, и такие дома, соответственно, могут стоить дешевле.

6. Этаж, на котором расположена квартира. Например, несмотря на невысокий уровень преступности, люди часто не хотят жить на первом этаже, поэтому арендная плата за одинаковые квартиры на первом и, к примеру, пятом этажах может существенно отличаться.

Мы надеемся, что наша информация о поиске жилья в Японии будет вам полезной.

(Статья на арабском языке опубликована 16 декабря 2016 г.)

Особенности японской недвижимости: как купить квартиру в Японии в 2020 году? Рекомендации юриста

Японская недвижимость считается наиболее дорогостоящей в мире. Завышенная ценовая политика объясняется перенаселенностью страны, минимальным количеством свободной земли для строения домов, а высокий порог сейсмической активности вынуждает использовать дорогостоящие материалы и антисейсмические модернизации. Поэтому позволить себе войти на этот рынок может далеко не каждый человек. Многие российские граждане задумываются – как купить квартиру в Японии? Поможет ли это в приобретении статуса гражданина Японии? Сколько стоят квартиры в Японии? Попробуем разобраться.

Выбор жилья в Японии

Как и в любой стране, рынок недвижимости Японии представлен большим разнообразием объектов недвижимости. При этом, недвижимое имущество имеет свои особенности, как при покупке, так и при эксплуатации. Разберёмся в разнообразии японского жилья.

Новостройки

Приобрести японские квартиры в новостройках, которые еще не введены в эксплуатацию, можно в специальных шоу-румах. В центральном офисе будущим клиентам демонстрируют пятиминутные видеоролики о жилищном массиве. После просмотра покупателю показывают помещение, что в точности повторяет планировку апартаментов. Каждому покупателю раскрываются все технологические процессы по защите домов в случае сейсмической активности. Менеджеры используют миниатюрные здания, чтобы наглядно демонстрировать работу амортизационной системы.

Вторичное жилье

Цена недвижимости такого класса может быть в разы доступнее жилья в новостройке. К примеру, коренные жители страны не оформляют на себя квартиру, если в ней кто-то покончил жизнь самоубийством. Согласно законам, риэлторам или владельцам квартир запрещено скрывать такую информацию. В данном случае не суеверные иностранцы могут воспользоваться довольно выгодным предложением (цена иногда втрое меньше рыночной).

Классический дом обычно строят деревянным. Однако модернизированная недвижимость в Японии смоделирована далеко не по установленным канонам. Страна выделяется своими неординарными решениями в архитектуре – рынок переполнен домами нестандартной формы. Проектирование уникальных решений можно объяснить высокой ценой за квадратуру, поэтому архитекторы стараются максимально использовать свободное пространство.

Нежилые помещения

Страна входит в рейтинг передовых мировых гигантов, поэтому недвижимость здесь пользуется особенным спросом. Сумма годового оборота коммерческого сектора превышает 50 млрд. долларов США. Высоким спросом пользуются инвестиционные пакеты в офисном секторе с максимальной ставкой доходности.

Стоимость недвижимости в Японии

Сколько стоит квартира в Японии? Особенно дорогая недвижимость в столице и центральных регионах страны. Из-за недостатка свободного пространства, в городе набирает обороты подземное строительство. Стоимость одного кв.м. жилой площадки в центральном регионе начинается от 20 тыс. долларов, в спальном районе – от 8 тыс.

Строители чаще всего используют квадратуру в 65 м2. Такая квадратура считается средней и самой популярной среди покупателей. В итоге получается существенная сумма, поэтому иностранцы больше обращают внимание на загородные дома (действуют неплохие условия по ипотеке).

Где найти жильё для покупки?

Существует несколько способов покупки жилья: помощь риэлтора, покупка через интернет или непосредственно у застройщика.

Поиск в интернете

Русскоязычных сайтов, на которых можно посмотреть каталог недвижимости, не так и много.

На портале luxuryestate размещено больше 350 тыс. вариантов о продаже недвижимости не только в Японии. В ресурсе представлены только элитные апартаменты. При выборе русского языка, стоимость автоматически конвертируется в национальную валюту.

Компания Sotheby’s – популярный портал sothebysrealty.com для покупки дорогой недвижимости.

На сайте world-real-estate.ru есть несколько классов недвижимости. Здесь можно приобрести все: от подсобки до квартиры в Японии.

Агентство недвижимости

Помощь агентства – самое обдуманное и оправданное решение. Процедура приобретения апартаментов в других странах выделяется множеством нюансов, с которыми не так просто разобраться неопытному иностранцу. К тому же стоит скрупулезно подходить к составлению текста договора. Агент учитывает желания, бюджет и предлагает клиенту самые выгодные варианты.

Самостоятельный поиск

Объявлений о продаже потенциальных вариантов не найти в газетах. Можно поискать варианты на специализированных порталах, указанных выше. Однако процедура выделяется своими нюансами: шанс связаться напрямую с хозяином квартиры практически равен нулю. Обычно японцы предпочитают поручить продажу своей недвижимости агентству, чтобы избавить себя от проблем с составлением и подписанием договора. Поэтому лучше доверить это профессионалам.

Как приобрести недвижимость в Японии?

Вне зависимости от класса покупаемых апартаментов, процедура их регистрации проходит несколько этапов:

  • обращение к агенту;
  • выбор апартаментов;
  • внесение аванса;
  • внесение всей суммы;
  • регистрация апартаментов.

Пакет документов

При наличии полной суммы для приобретения апартаментов, иностранец должен иметь при себе только документ, удостоверяющий личность. Законы страны не предъявляют специальных требований для покупки недвижимости при наличии необходимой суммы. Если же у человека не хватает денег на покупку, и он намерен брать кредит или оформлять ипотеку – ему необходимо поручительство гражданина Японии или вид на жительство.

Заключение договора

Заключение договора проводится в присутствии всех сторон сделки (приглашение переводчика – обязательное). Заключение проводится после внесение аванса и обсуждения всех нюансов.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности проводится нотариусом после внесения остаточной суммы стоимости недвижимости. Регистрация также допускается после оформления кредитного или ипотечного договора.

Особенности налогообложения

При приобретении апартаментов граждане Японии и иностранцы должны уплатить налог. Его ставка устанавливается Законом и в среднем равна 1,4% от цены покупки. Кроме того, власти города удерживают дополнительных полпроцента от цены недвижимости, которые направляются на создание новых проектов и развитие города. Еще полпроцента нужно заплатить при покупке апартаментов в новостройке.

Эмиграция в Японию при покупке недвижимости

Получить постоянное место жительства в стране не просто. Есть несколько законных способов получить такой статус:

  • брак с коренным японцем или японкой;
  • наличие трудового контракта, договора;
  • учеба в ВУЗе.

Оформить право собственности на жилье, чтобы получить статус ПМЖ, недостаточно. Хотя такая покупка может стать весомым фактом для того, чтобы иммиграционная служба быстрее рассмотрела заявку.

Возможность получения гражданства

На получение гражданства покупка апартаментов не влияет. Хотя квартира – плюс для иммиграционной службы при присвоении человеку такого статуса.

Нюансы покупки недвижимости в крупных мегаполисах

Крупные мегаполисы – бизнес центры страны, где стремятся найти работу многие иностранцы. Поэтому ценовая политика апартаментов здесь в разы выше, они пользуются особенным спросом у жителей города и приезжих.

Токио

Бизнес столица Японии. Это большой мегаполис, что расположился в восточной части острова Хонсю. Каждый район столицы выделяется особенной архитектурой и обстановкой, поэтому иностранцам может показаться, что каждый район – это отдельный город. Столица поражает своим неоновым освещением и разнообразной архитектурой.

Здесь есть места со старыми постройками, что олицетворяют национальную культуру. Жилые кварталы, которые были построенные после войны, привлекают своей доступностью и компактностью. Ближе к центру возвышаются масштабные дома и офисные помещения. Из-за нехватки земли для строительства цены на апартаменты высокие (от 10 тыс. долларов за один кв.метр и выше). Купить квартиру в Токио – мечта каждого начинающего бизнесмена.

Осаке

Город расположен в южной части острова Хонсю. Его омывает Японское море. Это — столица торговли страны. Здесь расположены многие бизнес-центры, соответственно, большая доля недвижимости коммерческого сегмента. Кроме иностранных инвесторов, что хотят вложить деньги в развитие бизнеса, в этот город приезжает множество иностранцев, которые хотят найти работу. Неслучайно город занимает второе место по количеству иммигрантов после столицы. Средняя цена за квадратный метр недвижимости здесь начинается от 6 тыс. $. Недвижимость вторичного рынка выделяется более доступной ценой и начинается от 3 тыс. за кв.м.

Киото

Город по праву считается самым красивым в стране. Когда-то именно он был центром культуры и бизнеса в стране. Город расположен в центре острова Хонсю. Это центр культуры, в котором все стараются сохранить исторические традиции и уникальную атмосферу страны. Поэтому здесь не меняют старинные дома, дворики, улицы, что сохранились еще со средневековья, не сносят классические японские дома из дерева. И хотя многие иностранцы приезжают сюда изначально за экзотикой, стоит отметить, что недвижимость пользуется здесь особенным спросом.

Ипотека в Японии

Оформление ипотеки – самый допустимый и популярный способ покупки недвижимости премиум или элитного сегмента. Практически все жители страны имеют право воспользоваться этой прерогативой.

Может ли гражданин России получить японскую ипотеку?

Для иностранных граждан действуют определенные ограничения:

  • человек минимум 5 лет проживает в стране и ни разу не пересекал границу;
  • наличие статуса – ПМЖ;
  • знания японского языка на уровне выше среднего;
  • в Японию иностранец переехал со своей семьей, или он оформил брак с гражданином/гражданкой страны;
  • трудовой стаж в Японии (что нужно документально подтвердить) – минимум 5 лет;
  • веские аргументы для получения статуса гражданина Японии.

Ипотечные ставки

Самый минимальный показатель по ипотеке сохранился в Японии. Сегодня его размер составляет меньше 1,4%. Такие доступные условия обусловлены минимальным повышением общего уровня цен на товары и услуги, а также высокой ценовой политикой жилья. Жители страны охотно пользуются этой прерогативой. Арендовать недвижимость позволит себе не каждый, а выплаты по ипотечному договору растягиваются на 30-50 лет. Для оформления ипотечного договора необходимо быть гражданином страны или иметь статус резидента Японии. Важно получать стабильный доход на уровне выше среднего. Средний размер кредита — 90% от цены апартаментов. В стране существует законодательная норма, согласно которой владелец обязан рассказать об истории недвижимости. Если там были совершены убийства или самоубийства, она продается по минимальной цене, аренда в этом случае будет неоправданной.

Особенности ипотечной политики Японии

Для получения ипотечного кредита необходимо выполнить ряд условий:

  • внести первоначальный взнос в размере 10% от цены недвижимости;
  • за иностранца должен поручиться гражданин страны с отличной кредитной историей;
  • ставка по проценту –2 % в год;
  • кредит должен быть выплачен через 35-50 лет. Если договор был оформлен сроком на сто лет, сумму возвращают дети или внуки покупателя.

Самыми подходящими для оформления ипотечного договора являются японские городские банки. В региональных банках условия немного хуже, потому что объем операций и их капитал в два-три раза меньше. Они ориентированы на физических лиц (резидентов) и маленькие фирмы.

Необходимые документы для оформления ипотечного договора

Для подписания ипотечного договора с одним из японских банков, важно иметь при себе перечень документов:

  • идентификатор личности;
  • справку об истории оформленных и оплаченных кредитов;
  • справку о фиксированной прибыли;
  • справку о прибыли членов семьи.