Содержание

В чем особенности оформления ипотеки за рубежом

Условия ипотечного кредитования в зарубежных странах

Принято считать, что получить ипотечный кредит за рубежом выгоднее: процентные ставки в заграничных банках в несколько раз ниже, чем в российских. Но, как правило, зарубежные кредиторы предъявляют жесткие требования к иностранцам: нужно документально доказать источники дохода и предоставить все необходимые справки.

В Испании и Турции требования менее жесткие, но и в этих странах нерезидент может получить ипотеку не в каждом банке. Например, в Испании кредиты выдают в банках Bankia, Bankinter, Caja Murcia и Santander, в Турции — в DenizBank, Garanti Bank и Fortis Bank. Также вполне реально взять ипотеку в банках Кипра, США и Франции. Не придется столкнуться с особыми проблемами в Великобритании и Италии, хотя банки этих стран досконально изучают документы каждого кандидата.

Нерезидентам трудно получить кредит в Болгарии — высоких процентов (они достигают 10 % годовых) и большого первоначального взноса (не менее 50 %). В этой стране россияне чаще пользуются рассрочкой, нежели ипотекой. Среди «высокомерных» стран числится Швейцария: здесь власти выдают ограниченное число разрешений на покупку недвижимости и предъявляют жесткие требования к будущим заемщикам. Кроме того, в Греции тоже стало сложно получить кредит: кризиса многие банки стали менее сговорчивыми.

Существуют страны, в которых не выдают ипотечные кредиты иностранным физическим лицам, не являющимся резидентами. Это Вьетнам, Египет, ОАЭ, Таиланд, Тунис, Хорватия и Черногория.

Документы

Во всех странах существует примерно одинаковый перечень основных документов для получения ипотечного кредита:

  • удостоверение личности — заграничный паспорт (в США вместо паспорта часто подают карточку социального страхования, а также водительские права американского образца);
  • сведения о доходе (справка с места работы о размере дохода за последние один или два года, налоговая декларация о доходах за один или два года, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей);
  • сведения о стабильных расходах (копии банковских счетов, справки о выплатах по другим кредитам или об алиментах);
  • подтверждение платежеспособности (документы, подтверждающие способность оплатить первоначальный взнос и сопутствующие сделке услуги, справка об отсутствии задолженностей по кредитам в России, справка из банка о наличии средств на счету, а также рекомендации от банков, в которых есть счета);
  • договор на покупку недвижимости;
  • подтверждение адреса и контактные данные заемщика.

Документы предоставляются в оригинале и в переводе на язык страны .

Особенно строго относятся к проверке происхождения средств британские банки: в этой стране действует закон об отмывании денег.

Кроме того, во всех странах существует возрастное ограничение: займы выдаются тем, кому на момент погашения кредита будет менее .

Процентные ставки

Банки обычно предоставляют выбор между плавающей и фиксированной процентными ставками. Плавающая ставка ниже, но связана с рисками: невозможно предсказать, насколько она вырастет в ближайшие годы. При выборе такого варианта следует следить за динамикой Euribor и Libor, поскольку на основе этих бенчмарок рассчитываются ставки в большинстве кредитных организаций Европы.

Многие выбирают фиксированные процентные ставки. Они достигают самого низкого уровня в Швейцарии, США и Франции — в среднем менее 3 %. Выгодные предложения можно найти также в Испании (3,6 %) и Великобритании (3,9 %). Самые высокие ставки — в Болгарии (7,5 %) и Турции (7 %).

Максимальные суммы займа

Большинство иностранных банков выдают нерезидентам ипотечные кредиты в размере от стоимости недвижимости.

До кризиса в Испании и Португалии можно было взять взаймы 100 % суммы (и даже больше, если учесть, что цены росли не по дням, а по часам). Однако сегодня, когда бум сменился спадом, в этих странах можно рассчитывать максимум на 70 %.

В Турции банки чаще всего дают ссуды в размере . Но этот процент рассчитывается не от цены покупки, а от оценочной стоимости приобретаемой квартиры или виллы. В этом случае сумма кредита может быть примерно на 30 % меньше ожидаемой. В целом рассрочка в Турции в бóльшей чести, чем ипотека.

Иностранные банки более благосклонны к гражданам своих стран, нежели к иностранцам. Так, в Великобритании резиденты могут получить кредит в размере до 90 %, зарубежные покупатели — лишь до 70 %.

Минимальные суммы займа

Помимо максимального порога, банки устанавливают минимальный размер кредита. Часто такое ограничение относится лишь к иностранным покупателям.

В Греции, Испании, на Кипре и в Португалии минимальная сумма составляет 100 тыс. евро. В Болгарии недвижимость продается дешевле всего, поэтому взять кредит можно на сумму от 5 тыс. евро. Самые высокие пороги установлены в Великобритании и Швейцарии (около 400 тыс. евро).

Большинство банков мира ставят условие: доля выплат по ипотеке не должна превышать 35 % от чистого годового заработка. В некоторых случаях кредитные учреждения можно уговорить предоставить бóльшую сумму, если ссудополучателю удастся их убедить, что в перспективе ему будут повышать зарплату.

Минимальные суммы займа данные Lowell Finance, TheMoveChannel.Com

Болгария 5 000 евро
Великобритания 350 000 фунтов
стерлингов
Германия 150 000 евро
Греция 100 000 евро
Испания 100 000 евро
Италия 150 000 евро
Кипр 100 000 евро
Португалия 100 000 евро
США 100 000 долларов
Турция 30 000 евро
Франция 80 000 евро
Швейцария 500 000 швейцарских
франков

Сроки кредитования

В большинстве стран банки выдают кредиты на срок от пяти до . В Турции период ограничен 15 годами. Самый широкий диапазон сроков кредитования предлагается в США — от 1 года до 30 лет. В Великобритании взять кредит можно на период от 3 до 20 лет.

Сроки кредитования, лет данные Lowell Finance, Tranio.Ru

Болгария 5–30
Великобритания 3–20
Германия 5–20
Греция 5–30
Испания 5–40
Италия 5–20
Кипр 5–40
Португалия 5–30
США 1–30
Турция 5–15
Франция 5–25
Швейцария 5–35

Можно увеличить шансы на получение кредита, обратившись к брокеру, поскольку специалист ведет переговоры сразу с несколькими кредитными учреждениями и выбирает самые выгодные условия для покупателя.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЗА РУБЕЖОМ.

Жилищное ипотечное кредитование в РФ на современном этапе находится на стадии становления. При этом во многих развитых странах механизм ипотеки применяется на протяжении длительного времени и играет важную роль в обеспечении населения доступным жильем и решении, на этой основе, жилищной проблемы. В связи с этим необходимо рассмотреть международный опыт жилищного ипотечного кредитования и оценить возможность его применения в современных российских условиях.

Наиболее высокая доля жилищных ипотечных кредитов в общем объеме кредитов физических лиц, имеет место в таких странах, как Австралия, Норвегия, Мальта, Словакия. [1] В частности, в Австралии почти 63 % потребительских кредитов привлекается именно на приобретение жилой недвижимости. В России анализируемый показатель достаточно невысок – в 2015 году лишь 8 % потребительских кредитов было привлечено в целях финансирования покупки жилой недвижимости.

Развитию жилищного ипотечного кредитования повышенное внимание уделяется в США. Жилищное ипотечное кредитование в данной стране имеет следующие особенности:

— в структуре жилищных ипотечных кредитов преобладают долгосрочные кредиты, предоставляемые на срок от 15 до 20 лет;

— поддерживается привлекательный уровень процентной ставки по жилищным ипотечным кредитам, которая ниже рыночной ставки на 3-4 %. Этим обеспечивается доступность жилищного ипотечного кредитования для населения;

— доля заемных средств в стоимости приобретаемого недвижимого имущества составляет не более 80-90 % (в зависимости от ипотечной программы).

Одним из главных преимуществ жилищного ипотечного кредитования в США выступает низкая стоимость кредитов. Данная задача решается путем организации эффективного вторичного рынка закладных, что позволяет поддерживать высокую ликвидность жилищных ипотечных кредитов, а также привлекать нетрадиционных инвесторов. Специфической особенностью вторичного рынка закладных в США является высокая доля государственных инвесторов – более 90 %.

Росту доступности жилищного ипотечного кредитования в США способствует эффективная система государственной поддержки. В частности, применяются следующие инструменты государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования:

— государственное страхование выдаваемых жилищных ипотечных кредитов;

— субсидирование процентной ставки и льготы по жилищным ипотечным кредитам для малообеспеченных слоев населения;

— предоставление налоговых льгот для инвесторов жилищного рынка;

— обеспечение вторичного рынка закладных.

Применительно к российской системе жилищного ипотечного кредитования могут быть применены следующие инструменты, обладающие высокой эффективностью в США:

— государственное страхование жилищных ипотечных кредитов – так, в США более половины жилищных ипотечных кредитов подлежат государственному страхованию. Реализация данного вида страхования в РФ поспособствовала бы решению одной из ключевых проблем отечественного рынка жилищного ипотечного кредитования – высокие ставки по кредитам. Государственное страхование жилищных ипотечных кредитов способно значительно снизить уровень кредитных рисков коммерческих банков, повысить доступность ипотеки для населения (вероятность принятия положительного решения по кредиту вырастет). Снижение кредитного риска должно оказать положительное влияние на уровень процентных ставок;

— развитый вторичный рынок закладных – в настоящее время механизмы секьюритизации в РФ малоэффективны, что также приводит к росту процентных ставок по жилищным ипотечным кредитам. Вместе с тем, именно развитый вторичный рынок закладных выступает одним из ключевых факторов развития жилищного ипотечного кредитования в США.

Жилищное ипотечное кредитование играет важную роль в финансировании покупки жилой недвижимости в Канаде. Жилищные ипотечные кредиты в данной стране предоставляются населению со стабильным заработком. При этом минимальный первоначальный взнос по жилищному ипотечному кредиту в зависимости от ипотечной программы составляет от 5 до 25 % стоимости приобретаемой недвижимости. Как и в США, жилищные ипотечные кредиты предоставляются по льготным ставкам, в том числе за счет развитых механизмов государственной поддержки (прежде всего, за счет субсидирования части процентной ставки по кредиту).

Активное развитие жилищное ипотечное жилищное кредитование получило в европейских странах. В Германии достаточно эффективно функционирует «система стройсбережений», которая сочетает в себе механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой за 2 года — 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части.

Также во многих странах в целях государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования создаются специализированные государственные кредитные организации – подобный опыт используется в Индии, Таиланде, странах Латинской Америки.

В частности, в Индии государственную поддержку жилищного ипотечного кредитования осуществляет Национальный жилищный банк. Данная кредитная организация создана для развития, регулирования и оказания финансовой поддержки жилищному ипотечному потребительскому кредитованию в Индии. На современном этапе Национальный жилищный банк Индии активно стимулирует развитие первичного рынка ипотеки в стране путем создания новых финансовых организаций, рефинансирования жилищных ипотечных кредитов.

В Таиланде в целях развития и государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования создан Правительственный жилищный банк. Финансирование данной организации осуществляется Центральным банком Таиланда. Контроль за деятельностью Правительственного жилищного банка Таиланда осуществляется со стороны Министерства финансов данной страны. В целях стимулирования рынка жилищного ипотечного жилищного кредитования Правительственный жилищный банк осуществляет выдачу льготных жилищных ипотечных кредитов под ставку 9 % годовых на срок до 30 лет (при этом рыночная ставка составляет 12-13 %).

В Израиле в рамках программ государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования, граждане имеют возможность привлечь жилищный ипотечный кредит под 4 % годовых на срок до 28 лет. Кроме того, существуют возможности получения дополнительной поддержки в приобретении жилья на местном уровне. Данная поддержка осуществляется в двух формах: предоставление местных ссуд на приобретение недвижимости; предоставление дотаций за счет средств местных бюджетов на приобретение недвижимости.

Политика стимулирования развития жилищного ипотечного кредитования достаточно активно проводится во многих странах Латинской Америки. Одной из основных форм государственной поддержки выступает субсидирование процентной ставки по ипотеке в целях повышения ее доступности для населения. При этом государственная поддержка в большей степени ориентирована на семьи с небольшими доходами. В российской практике, получить жилищный ипотечный кредит с государственной поддержкой по сниженной процентной ставке может любое физическое лицо. В отдельных странах Африки, например в Нигерии, жилищное ипотечное кредитование практически полностью основано на государственной поддержке[2].

В качестве инструментов стимулирования ипотеки в отдельных странах применяются налоговые льготы при приобретении жилья определенным социальным категориям заемщиков. Финансирование данных льгот осуществляется в рамках государственных или региональных целевых программ. Примером субсидирования малоимущих слоев населения в приобретении жилья по договору жилищного ипотечного кредитования являются муниципалитеты Испании.

В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения.[3]

Организационные аспекты жилищного ипотечного кредитования за рубежом находят отражения в применяемых моделях организации ипотеки. Так, в США и Канаде широкое распространение получила расширенно-открытая модель организации ипотеки. Для данной модели организации ипотеки характерна её ориентация на основополагающие финансовые продукты, а именно на недвижимость, закладные и ценные бумаги. В основе американской модели организации жилищного ипотечного кредитования лежит развитый вторичный рынок закладных на основе которого осуществляется рефинансирование жилищных ипотечных кредитов. Механизм рефинансирования работает следующим образом: банки, получив жилищные ипотечные кредиты на первичном рынке, передают обязательства по обеспечению, полученные от заёмщиков, специально созданным ипотечным агентствам. Агентства, возвратив ипотечному банку выданные деньги и исходя из экономической целесообразности, поступают одним из следующих образом: 1) переуступают кредиты вторичным инвесторам; 2) формируют из однородных ипотечных кредитов пулы, которые продают вторичным инвесторам либо неделимые, либо их доли, с последующим правом участия в этих пулах; 3) выпускают ценные ипотечные бумаги, которые реализуются на фондовом рынке, а на вырученные средства снова покупают ипотечные кредиты у банков.

В Германии сформирована сбалансированно-автономная (одноуровневая) модель организации жилищного ипотечного кредитования. Отличие этой модели от двухуровневой американской модели заключается в том, что в роли кредитора и инвестора выступает один субъект, а именно банк, который выдаёт кредиты и самостоятельно занимается выпуском и реализацией ценных бумаг. Вместе с тем реализация таких ценных бумаг сопряжена с трудностями, возникающими из-за того, что каждая банковская закладная индивидуальна из-за большого количества только ей присущих нюансов, что негативно сказывается на вторичном рынке закладных. Исходя из этого, немецким банкам приходится создавать достаточно большой уставный капитал, чтобы поддерживать баланс активов и пассивов, самостоятельно выступая эмитентами собственных ценных бумаг, что в американской модели не требуется. Также, как уже отмечалось, в Германии организована система стройсбережений. В рамках данной модели потенциальным заемщикам, открывшим специальный накопительный счёт, нужно вносить на него деньги, чтобы накопить на оплату части будущего жилья, обычно – не менее половины. В случае накопления на счету необходимой суммы, заёмщику полагается государственная дотация и предоставляется льготный кредит с низким процентом. Это замкнутая модель организации ипотечного финансового рынка, которая создана и работает по сберегательно-ссудному принципу для обеспечения дешёвыми долгосрочными ресурсами жилищного ипотечного кредитования.

Также, в зарубежных странах находит применение усеченно-открытая модель организации жилищного ипотечного кредитования. Данная модель работает только на первичном рынке ценных бумаг. В рамках данного подхода к организации жилищного ипотечного кредитования, закладные, полученные от заёмщиков по выданным кредитам, используются только для обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В странах, где работает только данная модель организации ипотеки, банки имеют возможность искусственно повышать ставки по процентам и уменьшать сроки кредитования, ведь они самостоятельно принимают решения о сроках и размере процента по выдаваемым ими кредитам. Усечённую модель могут применять не только специализированные банки, которые занимаются только выдачей жилищных ипотечных кредитов, но и банки, где есть подразделения жилищного ипотечного кредитования. Особенностью данного подхода к организации жилищного ипотечного кредитования является то, что для привлечения средств на ипотеку по заявкам клиентов банк может использовать любые источники кредитования: собственные капиталы, межбанковские кредиты, средства, находящиеся на депозитных счетах.

По результатам выполнения данного раздела выпускной квалификационной работы можно сделать вывод, что жилищное ипотечное кредитование играет важную роль в зарубежных странах в решении жилищной проблемы. При этом многие страны оказывают существенную государственную поддержку жилищному ипотечному кредитованию путем формирования специальных государственных институтов, субсидирования процентной ставки по ипотеке, путем предоставления гражданам дополнительных льгот. Данные мероприятия направлены на повышение доступности жилищного ипотечного кредитования для широких слоев населения. В рамках организации жилищного ипотечного кредитования наиболее широкое применение находят американская двухуровневая модель, одноуровневая модель и усеченно-открытая модель.

Литература

  1. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. – М., КНОРУС, 2011.
  2. Свешников А.П. Ипотека за рубежом: методы стимулирования и развития//Ипотека и кредит, 2014, № 2.

[1] — по данным Банка России

[2] — Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. – М., КНОРУС, 2011. – с. 67-72

[3] — Свешников А.П. Ипотека за рубежом: методы стимулирования и развития//Ипотека и кредит, 2014, № 2. – с. 87

Особенности ипотечного кредитования за рубежом

В различных странах, сформировались отличные друг от друга механизмы ипотечного кредитования. Рассмотрим схемы кредитования наиболее передовых, развитых стран.

Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.

Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

Более подробно рассмотрим рынки ипотечного кредитования стран западной Европы.

Дания. На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 – 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, – это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.

Субъектами ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие банки.

LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.

Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 – 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр – в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 – 4 пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.

Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20 – 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий – соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания. В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

Среди субъектов ипотеки можно выделить:

  • 1. Строительные общества – специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции – привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора – 19 – 2,2%, срок кредита – до 25 лет, LTV – 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.
  • 2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.
  • 3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов – ипотека с фиксированной на 3 – 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.

Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании – страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

Франция. Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

  • – банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;
  • – финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2-х лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов, получившие широкое распространение во Франции:

  • 1. Субсидируемые кредиты. Предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством;
  • 2. Рыночные кредиты. Для них характерно: LTV до 60%, срок кредита – до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

Германия. Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV – около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.

Основные субъекты ипотеки:

  • – ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций;
  • – сберегательные банки;
  • – кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;
  • – стройсберкассы.

Характерная черта германского ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах).

Очевидно, что в разных странах ипотечное кредитование имеет свои отличительные особенности, которые сформировались в зависимости от экономических и политических факторов в государстве. Рынок ипотечного кредитования в Америке и странах западной Европы более развит, чем в Российской Федерации. Для успешного развития ипотеки в нашей стране, необходимо заимствовать опыт зарубежных партнёров, перенимая самые лучшие черты, которые эффективно впишутся в условия отечественной экономики.

Ипотека для россиян за рубежом

Многие из нас мечтают владеть недвижимостью за границей. Но не каждый россиянин имеет собственные средства в объёме, достаточном для приобретения квартиры или дома в другой стране. Оформление долгосрочного жилкредита позволит решить эту проблему. При этом ипотека за рубежом предоставляется на тех же условиях, что и в России – приобретаемая недвижимость выступает в качестве залогового обеспечения возврата выданных банком заёмных средств. Но надо понимать, что иностранные финансовые организации из-за повышенного риска неохотно идут на сотрудничество с нерезидентами.

Когда приобретается ипотечное жилье за границей

Причины проведения подобной сделки, конечно, разные. 25% покупателей приобретают жильё за рубежом с инвестиционной целью. Второй по значимости фактор – семейные причины, которые мотивируют обзавестись недвижимостью за рубежом 15% покупателей из России. И, наконец, бизнес-эмиграция, а также оформление вида на жительство являются целью покупки жилых квадратных метров в другой стране для 10% покупателей-россиян.

Оставшиеся 50% наших соотечественников, приобретающих жильё за границей, намерены использовать его для отдыха. Как правило, это недвижимость, расположенная в регионах бальнеологических и горнолыжных курортов. Но однозначно утверждать, что такая сделка в любом случае будет выгодна, нельзя. Так, нередко покупатели зарубежного жилья сталкиваются с несоответствием фактического результата ожиданиям. Например, курортная недвижимость может большую часть года пустовать, принося лишь убытки.

В какой валюте брать заем

Ответ на этот вопрос зависит прежде всего от срока действия договора жилкредитования. Если он составляет 1-3 лет, тогда целесообразно брать ссуду в евро – его курс сейчас отражает относительную слабость процесса восстановления европейской экономики.

Ипотека за рубежом в рублях не выдаётся. Заем придётся оформлять в евро, долларах или местной валюте.

Таким образом, при доходе в рублях, гражданин рискует тем, что обслуживание кредита может подорожать. Причём невысокая процентная ставка поможет лишь отсрочить дефолт заёмщика. Впрочем, возможен и благоприятный ход развития событий – если отечественная валюта укрепится.

Страны с привлекательными условиями по ипотечному кредитованию для россиян

Рассматривая вопрос приобретения зарубежной недвижимости, наши соотечественники отдают предпочтение в первую очередь Европе, затем – Америке, а потом уже странам Востока. Например, в Америке, заплатив $200 000, можно стать владельцем дома с двумя спальнями. Покупка в Турции виллы площадью 270 м2 обойдётся примерно в 58 000 евро. А в Германии небольшую квартиру (порядка 40 м2) можно купить за 14 000 евро. Наиболее привлекательные условия ипотечного кредитования для россиян предлагаются в следующих странах:

Страна Ставка, от Срок, до Размер, до
Израиль 3,5% 30 лет 0.6
Франция 2,9% 25 лет 0.8
Кипр 3,6% 40 лет 0.7
Испания 4,3% 40 лет 0.6
Германия 3,9% 20 лет 0.6

Интересно, что объем отдельно взятого ипотечного кредита в Испании до кризиса 2008 года мог составлять 110% от стоимости объекта. В эту сумму входили не только средства, подлежащие перечислению продавцу, но и налоги, взимаемые за проведение сделки купли-продажи недвижимости. Обвал сектора ипотеки обусловил ужесточение условий выдачи долгосрочных кредитов. Но позитивные тенденции не могли остаться незамеченными – банки этой страны улучшили условия оформления жилищных займов.

Сегодня ипотека для россиян в Испании предоставляется всеми кредитными учреждениями, работающими в данном сегменте финансового рынка. Это и самый популярный банк La Caixa, являющийся аналогом Сбербанка, и такие крупные банковские структуры, как Sabadell, Bankia, Santander, Bankinter, Popular, BBVA.

Как правило, срок ипотечного кредитования в этой стране составляет 20-30 лет. Банкам выгодно выдавать ссуды на длительный период времени. Да и для заёмщиков это тоже плюс, так как регулярный платёж снижается. Приведём ещё несколько цифр: при покупке в Испании квартиры в ипотеку, оформленную на 20 лет, при стоимости этого жилья 100 тыс. евро объём ежемесячного взноса будет всего 270-300 евро.

Страны, в которых сложно получить ипотечный кредит

Многие финансовые учреждения западных стран ужесточили требования к клиентам-резидентам России. Участники рынка сходятся во мнении, что причина данного явления связана со сложностями перевода денег за границу. Другой немаловажный фактор – легальность происхождения денег. К покупателю, способному доказать документально, что на покупку недвижимости он направляет средства, полученные от продажи ранее имеющегося жилья, вопросы не возникают. А вот если заявитель покажет, что деньги получены за некую услугу с Сейшельских Островов, банк может попросить представить справку, подтверждающую уплату налогов.

Список стран, в которых получить ипотечный кредит нашему соотечественнику очень сложно, размещён в таблице.

Страна Ставка фиксированная, от Срок, лет Размер, до
Великобритания 4,5% От 5 0.7
Австрия 3,5% До 25 0.6
Швейцария 1,75% До 10 0.5
Чехия 0.05 До 35 0.6
Италия 3,5% До 20 0.6

Нельзя обойти вниманием ещё один вопрос. Многие россияне, выехав на заработки в Болгарию, остаются там для постоянного проживания. Компания-работодатель не всегда предоставляет наёмному работнику жильё, а если и делает это, зачастую на невыгодных условиях. Поэтому многие принимают решение обзавестись собственной квартирой.

Следует отметить, что условия долгосрочного жилкредитования в Болгарии ещё более невыгодные, даже по сравнению с нашей страной. Это и наличие дополнительных комиссий, и относительно высокая ставка (значение последнего показателя в разных банках варьируется в пределах 7,1-15%). Хотя ипотека в Болгарии для россиян является возможным вариантом решения жилищной проблемы, всё-таки эти минусы не нивелируются довольно низкой стоимостью квартир. Так, по состоянию на середину 2020 года стоимость одного квадратного метра жилья в этой стране колебалась вблизи отметки 533 евро (около 630 долларов). Для сравнения: на второе полугодие 2020 года в России норматив этого параметра установлен на уровне 38296 рублей (немногим больше 650 долларов).

Таким образом, с учётом дополнительных затрат брать нашему соотечественнику ипотеку в Болгарии невыгодно. Уж лучше присмотреться к застройщикам, предлагающим услугу по рассрочке платежа.

Оформление ипотеки за рубежом

Последовательность процедуры оформления ипотечного займа за рубежом такая же, как в отечественных банках:

  1. Подбирается объект недвижимости.
  2. Определяется оптимальная программа ипотечного кредитования.
  3. Формируется пакет документов. Каждый из них необходимо перевести на язык страны, в которой оформляется ипотека, и перевод нотариально заверить.
  4. Подать бумаги в финансовую организацию.
  5. Дождаться принятия решения банка о выдаче ссуды.
  6. При одобрении кредитования на лицевой счёт продавца заёмщиком переводятся средства в размере первоначального взноса.
  7. После подписания договора продавец получает оставшуюся сумму, а заёмщик становится владельцем дома или квартиры.

Пакет документов

Чтобы инициировать рассмотрение кредитной заявки, в банк нужно подать:

  • загранпаспорт;
  • паспорт гражданина РФ;
  • справку о полученных за последние 1 или 2 года доходах и другие документы о наличии денежных средств (банковская выписка со счета);
  • справку из налоговой инспекции;
  • трудовой договор (если кредитополучатель работает в этой стране);
  • документы на имеющуюся в России недвижимость;
  • данные по стабильным расходам (справки о проведённых по обязательным платежам выплатах);
  • договор купли-продажи недвижимого имущества.

В некоторых странах может потребоваться письмо-рекомендация из российского банка, справка о том, что по действующим кредитам долги отсутствуют, и бумага о составе семьи.

Налоги в России

На россиянина, взявшего ипотеку в зарубежном банке, распространяется требование ст.21 Налогового кодекса РФ.

Если ставка по займу или ссуде в валюте меньше 9%, возникшая у кредитополучателя выгода облагается налогом на доходы физлиц по ставке 35%.

Учитывая, что источник дохода находится за пределами РФ, налогоплательщику вменяется самостоятельное исчисление, декларирование и уплата налога на доходы физлиц, исходя из их объёма.

Плюсы и минусы

Для выяснения плюсов и минусов кредитования за рубежом сравним его условия с ипотекой в отечественных банках. Из преимуществ можно выделить:

  • низкие процентные ставки;
  • невысокая стоимость. Приобретать во многих странах жильё даже в кредит выгодно по той причине, что заоблачные цены квадратного метра просто отсутствуют.

К недостаткам следует отнести:

  • банки далеко не всех стран демонстрируют лояльность к иностранцам;
  • досрочное погашение облагается штрафом;
  • значительная минимальная сумма кредита – порядка €100 000;
  • высокий первоначальный взнос. Большинство иностранных банков требует проведение авансового платежа в размере 40-60%;
  • не исключен комиссионный сбор за оформление кредита.

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что оформление ипотечного кредита за рубежом требует значительных финансовых и временных затрат. Однако приобретение недвижимого имущества в другой стране – это выгодное капиталовложение, даже когда покупка проводится за счёт заёмных средств.

Ипотека в Германии для россиян и не только: Видео

Источники:

http://euroasia-science.ru/ekonomicheskie-nauki/%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B2%D0%B8%D1%82%D0%B8%D1%8F-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%BA%D1%80%D0%B5/

http://vuzlit.ru/5521/osobennosti_ipotechnogo_kreditovaniya_rubezhom

http://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipoteka-za-rubezhom.html

http://zagranportal.ru/spravochnaya/emigraciya/kredit-za-rubezhom.html

Ссылка на основную публикацию