Налоги при покупке-продаже квартиры в германии ЗагранМастер

Налоги при покупке-продаже квартиры в Германии в 2020 году

Недвижимость в Германии – одна из наиболее стабильных ниш, куда иностранцы предпочитают вкладывать личные деньги. Но, намереваясь сделать такое дорогостоящее приобретение, важно понимать, что при следующей перепродаже объекта налоги в Германии при продаже квартиры могут забрать до 45 % полученных средств. При этом существенные дополнительные расходы по налогам несет не только продавец, но и покупатель, ведь ему придется оплатить налог на переход права собственности, а также ежегодно уплачивать имущественный налог на находящуюся в собственности недвижимость.

Налоги для продавцов и покупателей недвижимости

Единственный налог, который возлагается на продавца – это налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Начнем с него.

Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов

Любой доход, по немецкому налоговому законодательству, подлежит налогообложению, и прибыль с продажи недвижимости не является исключением. В соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz, EStG), любая прибыль, которая получена в результате реализации земельного участка, если он находился в собственности продавца менее 10 лет с момента его приобретения, облагается налогом на прирост капитала или так называемым спекулятивным налогом (Spekulationssteuer).

Данный налог распространяется на случаи перепродажи в течение 10-летнего периода владения любого объекта недвижимости, хотя в законе речь идет непосредственно о земельном участке. Дело в том, что любые здания, находящиеся на земельном участке, всегда передаются/продаются с ним: немецкое право не предусматривает возможности передачи права собственности лишь на какое-либо строение – речь всегда идет о переходе права собственности на землю.

Так, по факту, когда приобретается квартира в многоэтажном доме, в правоустанавливающих документах в первую очередь будет указана долевая часть земельного участка, на котором стоит такой многоквартирный дом (например, 20/1000), сама же квартира вообще может быть в них не указана.

Примечательно, что налогообложение по Spekulationssteuer в качестве налоговой базы использует не саму сумму сделки, а именно полученную в результате прибыль. Так, согласно ч. 3 § 23 EStG , размер полученной прибыли (или полученного убытка), рассчитывается по формуле:

Налоговая база = цена продажи по сделке – цена покупки – затраты на постройку строения или расширение его площади – другие расходы + амортизация здания, если она была учтена при уплате других налогов.

Обратим внимание на некоторые особенности данной формулы, а именно:

  • цена покупки объекта недвижимости включает все расходы, которые владельцу пришлось понести при покупке квартиры, начиная от расходов на объявления и нотариальной комиссии и заканчивая услугами адвоката и даже суммой уплаченного налога на покупку;
  • расходы на постройку или расширение площади жилья включают не только стоимость стройматериалов и проведенных работ, но и стоимость оформления техдокументации, работы инженеров и архитекторов;
  • к числу других расходов можно отнести расходы на продажу, в том числе комиссионные риелторов, стоимость рекламы и услуг маклеров и так далее.

Определив налоговую базу, необходимо определиться с налоговой ставкой. В отношении физлиц Spekulationssteuer действует в тех же размерах, что и обычный подоходный налог. Так, согласно § 32а EStG , ставка спекулятивного налога в 2019 году является прогрессивной и зависит от суммы полученной прибыли.

Налогооблагаемый доход Формула Обозначения
˂ 9 000 € (базовый доход) Не облагается налогом
9001 – 13996 € 997,8 * Y + 1400 € Y = 1/10000 от суммы превышающей базовый доход
13997 – 54949 € (220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49 Z = 1/10000 от суммы, превышающей 13997 €
54950 – 260532 € 0,42 * X – 8621,75 € X = сумма налогооблагаемого дохода
˃ 260533 € 0,45 * Х – 16 437,7 € X = сумма налогооблагаемого дохода

Отметим, что маржинальная ставка спекулятивного налога увеличивается с ростом дохода от продажи недвижимости: от 14 до 45 %.

Обратим внимание, что налоговая обязанность возникает не в момент заключения сделки, а в момент получения фактической прибыли. То есть, если продавец реализует недвижимость, например, в рассрочку, он должен будет уплачивать Spekulationssteuer лишь тогда, когда поступившие средства в сумме превысят понесенные продавцом расходы, а сам доход при этом будет превышать 600 € в год.

Налоги для покупателей

Многих это удивит, но помимо понесенных на покупку квартиры расходов покупателю также придется уплатить и налог на приобретение недвижимости или, как его еще называют, налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer, GrESt). Согласно § 1 Закона о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обязанность по его уплате возникает всегда, когда покупатель приобретает землю для строительства, квартиру в многоквартирном доме, кондоминиум, и по любым другим сделкам с недвижимостью, оговоренным параграфом.

К слову, это может быть не только купля-продажа, хотя она и является самым распространенным основанием для возникновения налоговой обязанности.

Конкретная сумма Grunderwerbsteue, подлежащего уплате, будет зависеть от двух факторов: стоимость недвижимости и земля, к которой она относится.

Так, согласно § 11 GrEStG , общая федеральная налоговая ставка составляет 3,5 % от суммы покупки жилья, однако с 2016 года федеральным землям разрешили самостоятельно регулировать ставки, и поэтому в некоторых регионах (например, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), она достигает 6,5 %.

В качестве налоговой базы, согласно § 8 GrEStG , используется сумма вознаграждения по договору. Налоговые органы осуществляют расчет налога самостоятельно, присылая новому владельцу лишь уведомление с суммой налога, подлежащей оплате.

Кроме налога на приобретение, новому обладателю недвижимости в ФРГ необходимо знать, что с момента приобретения объекта на владельца ежегодно возлагается обязанность по уплате имущественного налога. Налог на имущество в Германии в отношении недвижимости, если быть точным, носит название поземельный налог (Grundsteuer). Его правовое регулирование осуществляется Законом о налоге на имущество (Grundsteuergesetz, GrStG) .

Такой земельный налог относится к разряду муниципальных и в среднем составляет около 2,5 €/м 2 жилой площади. Более точная сумма определяется по сложной формуле и в три этапа:

  • определение универсальной оценочной стоимости (Einheitswert) налоговыми органами;
  • расчет налогооблагаемой стоимости (Steuermessbetrag) посредством умножения универсальной стоимости на базовый коэффициент, характерный для конкретного вида имущества;
  • умножение налогооблагаемой стоимости на муниципальный повышающий коэффициент.

Помимо указанного налога, покупателю придется нести расходы на управление, страхование, коммунальные платежи, оплату услуг нотариуса и адвоката. И при этом, в отличие от продавца, для него не предусмотрено какой-либо возможности избежать уплаты налога.

Освобождение продавца от спекулятивного налога

Как мы помним, под налог на прирост прибыли подпадают все продавцы недвижимости, в чьей собственности она находилась менее 10 лет. Однако в некоторых случаях налоговое законодательство позволяет исключить возникновение налоговой обязанности.

Согласно абз. 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG , продавец освобождается от спекулятивного налога, если:

  • объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
  • использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.

В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.

Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.

В контексте этого целесообразно рассмотреть, что немцы понимают под таким «личным проживанием». Так, под освобождение попадает лишь жилая недвижимость, пригодная для постоянного проживания, то есть не коммерческая недвижимость или курортные номера. Аналогичным образом оценивается и неприспособленная для проживания жилая недвижимость, то есть квартира без мебели, без сантехники, отопления и так далее.

Касательно личного проживания: для получения такой квалификации собственник должен лично, с семьей или партнером проживать в доме или части такого дома, если помимо его семьи в помещении проживает еще кто-либо, однако лишь на безвозмездной основе. Помещения, которые находятся в аренде, используются для профессиональных и иных целей, под освобождение не подпадают: даже если аренда была временной, а основную массу времени владелец использовал жилье для себя, освобождение не предоставляется.

Особенности для нерезидентов: доплата налога в России

Если в качестве продавца выступает нерезидент Германии, например, гражданин России, постоянно проживающий в РФ, у него может возникнуть немало вопросов. Так, по логике вещей, получая доход от продажи недвижимости, он должен уплачивать налог и в стране своего резидентства, то есть в России. Однако между РФ и ФРГ заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996. Согласно ему, налог на недвижимость в Германии для россиян взыскивается в той же форме, в которой и для немцев, однако вторично в России в полном объеме не взимается.

В соответствии со ст. 23 Соглашения , сумма подоходного налога в РФ должна быть уменьшена на сумму спекулятивного налога, уплаченного в ФРГ.

Если сумма уплаченного в Германии налога окажется больше, чем нужно было заплатить в России, то НДФЛ в РФ с продажи квартиры в Германии взиматься не будет.

Если же сумма Spekulationssteuer окажется меньше, чем начисленный в России налог, российскому резиденту придется доплатить разницу.

Обратим внимание, что, несмотря на обязанность уплаты налога на территории его происхождения, налоговая декларация все равно подается россиянином в российские налоговые органы.

Заключение

Сделка купли-продажи недвижимости в ФРГ сопряжена с необходимостью уплат нескольких налогов для обеих сторон: продавец уплачивает подоходный налог, а покупатель – налог на переход права собственности и ежегодный налог на недвижимость. В каждом случае размер налога зависит от стоимости объекта недвижимости, а в случае со спекулятивным налогом от нее зависит еще и применяемая прогрессивная ставка, которая растет по мере роста стоимости. Продавцов спасает лишь то, что в качестве налогооблагаемой базы применяется не сумма сделки, а сумма чистого дохода, полученного в результате.

Покупка недвижимости в Германии: Видео

Продажа квартиры в Германии

Какие налоги и в каком размере необходимо заплатить гражданину и резиденту РФ при продаже квартиры в Германии, которая была куплена 5 лет назад и сдавалась в аренду? Как к этому вопросу применимо соглашение об избежании двойного налогообложения?

Как будет рассчитана налоговая база в России, если недвижимость была куплена и продана примерно по одной цене в евро, но в связи с ростом курса валют, цена в рублях сильно изменилась?

Ответы юристов ( 3 )

Поскольку гражданин — резидент РФ, то он обязан платить в РФ налог в том числе и от дохродов, полученных на территории Германии. Однако, он также обязан выполнить требования немецкого налогового законодательства.

Обычно ситуации, связанные с продажей недвижимости в одном государстве налоговым резидентом другого государства, подробно регулируются соответствующими статьями Соглашения об избежании двойного налогообложения. Общий принцип таков: с доходов, полученных от продажи недвижимости, Вы выплачиваете немецкие налоги в соответствии с немецким законодательством (обычно — по пониженным ставкам), и все налоги, уплаченные в Германии, идут в зачет налогов, которые Вы обязаны бы были уплатить в России, если бы налогообложение сделки осуществлялось исключительно по российским налоговым правилам.

В соответствии с пп. 2 и 3 п. 1, п. п. 2 и 4 ст. 228 Кодекса физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, а также доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, самостоятельно исчисляют и уплачивают суммы налога в соответствующий бюджет, исходя из сумм таких доходов, а также представляют налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 229 Кодекса, в налоговые органы.

Если с учетом выше упомянутых положений физическое лицо признается налоговым резидентом Российской Федерации, то на основании положений пп. 3 п. 1 и п. 3 ст. 228 Кодекса доход, получаемый таким лицом от источников за пределами России, подлежит декларированию и уплате в Российской Федерации в порядке, установленном п. 4 ст. 228 и п. 1 ст. 229 Кодекса.

Статья 6 Соглашения между РФ и Федеративной Республикой Германия от 29.05.1996(ред. от 15.10.2007)«Об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество»

Доходы от недвижимого имущества:

1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

2. Выражение «недвижимое имущество» имеет то значение, которое оно имеет по законодательству того Договаривающегося Государства, в котором расположено данное имущество. Это выражение в любом случае включает имущество, вспомогательное по отношению к недвижимому имуществу, скот и оборудование, используемые в сельском и лесном хозяйстве, права, к которым применяются положения земельного законодательства, узуфрукт недвижимого имущества и права на переменные или фиксированные платежи в качестве компенсации за разработку или право на разработку минеральных запасов, источников и других природных ресурсов. Морские, речные и воздушные суда не считаются недвижимым имуществом.

3. Положения пункта 1 настоящей статьи применяются к доходам от прямого использования недвижимого имущества, сдачи его внаем или в аренду, а также от использования недвижимого имущества в любой другой форме.

Доходы от отчуждения имущества

1. Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

2. Доходы от отчуждения движимого имущества, представляющего собой активы постоянного представительства, которое предприятие одного Договаривающегося Государства имеет в другом Договаривающемся Государстве, или относящегося к постоянной базе, которой располагает резидент одного Договаривающегося Государства для оказания независимых личных услуг в другом Договаривающемся Государстве, включая доходы, получаемые вследствие отчуждения такого постоянного представительства (отдельно или вместе с остальным предприятием) или такой постоянной базы, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

3. Доходы резидента Договаривающегося Государства от отчуждения морских или воздушных судов, эксплуатируемых в международных морских или воздушных перевозках, речных судов, а также от отчуждения движимого имущества, предназначенного для эксплуатации таких транспортных средств, могут облагаться налогом только в этом Договаривающемся Государстве.4. Доходы от отчуждения имущества, не обозначенного в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, могут облагаться налогом только в том Договаривающемся Государстве, в котором лицо, отчуждающее это имущество, является резидентом.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМОот 24 марта 2008 г. N 03-08-05
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в связи с запросом по вопросу разъяснения положений Соглашения между Российской Федерацией и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество от 29.05.1996 сообщает следующее.Согласно п. 1 ст. 6 указанного Соглашения доходы, получаемые резидентом одного государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве. Это означает, что ФРГ предоставлено право взимать налог с доходов от недвижимого имущества, если это предусмотрено ее национальным законодательством.В соответствии со ст. 232 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) фактически уплаченные налогоплательщиком, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных за пределами Российской Федерации, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим договором (соглашением) об избежании двойного налогообложения.Так, ст. 23 вышеуказанного Соглашения установлены методы устранения двойного налогообложения. Применительно к резидентам Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом: если резидент Российской Федерации получает доходы или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в Федеративной Республике Германия, сумма налога на такие доходы или имущество, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.Согласно п. 2 ст. 232 Кодекса для освобождения от уплаты налога, проведения зачета, получения налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом государства, с которым Российская Федерация заключила действующий в течение соответствующего налогового периода (или его части) договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий.
Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиН.А.КОМОВА24.03.2008

Вопрос: О порядке налогообложения НДФЛ доходов, полученных налогоплательщиком — налоговым резидентом РФ от недвижимого имущества, находящегося на территории ФРГ.
Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМОот 19 марта 2008 г. N 03-08-05
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики в связи с письмом по вопросу разъяснения положений Соглашения между Российской Федерации и Федеративной Республикой Германия об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество от 29.05.1996 сообщает следующее.Согласно п. 1 ст. 6 указанного Соглашения доходы, получаемые резидентом одного государства от недвижимого имущества (включая доходы от сельского и лесного хозяйства), расположенного в другом государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве. Это означает, что ФРГ предоставлено право взимать налог с доходов от недвижимого имущества, если это предусмотрено ее национальным законодательством.В соответствии со ст. 232 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) фактически уплаченные налогоплательщиком, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных за пределами Российской Федерации, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим договором (соглашением) об избежании двойного налогообложения.Так, ст. 23 вышеуказанного Соглашения установлены методы устранения двойного налогообложения. Применительно к резидентам Российской Федерации двойное налогообложение устраняется следующим образом: если резидент Российской Федерации получает доходы или владеет имуществом, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в Федеративной Республике Германия, сумма налога на такие доходы или имущество, уплаченного в Федеративной Республике Германия, будет вычтена из налога, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не может превышать сумму налога, исчисленного с таких доходов или имущества в соответствии с законодательством и правилами Российской Федерации.Согласно п. 2 ст. 232 Кодекса для освобождения от уплаты налога, проведения зачета, получения налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом государства, с которым Российская Федерация заключила действующий в течение соответствующего налогового периода (или его части) договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий.
Заместитель директораДепартамента налоговойи таможенно-тарифной политикиН.А.КОМОВА19.03.2008

Спекулятивный налог. Налогообложение продажи объектов недвижимости в Германии

Поиск
Публикации
Категории
Ключевые слова

Спекулятивный налог может возникнуть в первую очередь при продаже земельных участков в соответствии с § 23 EStG. Однако, даже частная сделка по продаже ценных бумаг или акций, произведений искусства, ювелирных изделий, драгоценных металлов, книг или иностранной валюты также может подлежать налогу на прибыль.

В Германии прибыль от продажи земельного участка подлежит спекулятивному налогу, если этот участок был продан в течение 10 лет после его приобретения.
Десятилетний период исчисляется от даты покупки до даты продажи недвижимости. Важно то, что для освобождения от налога, этот период должен быть превышен по крайней мере на один день.

Налогообложение зданий и построек

В соответствии с § 23 EStG налогообложению подлежит прибыль от продажи всех зданий (домов, квартир или их частей, комнат) и их частей, которые были построены, расширены или пристроены в период владения, а также прибыль от продажи всех внешних сооружений (ограждений, дорог, площадей и укреплений), находящихся на земельном участке.

Можно сказать, что судьба построек разделяет судьбу земельного участка. Если земельный участок был продан в течение 10 лет с момента покупки, то спекулятивному налогу подлежит прибыль, полученная как за земельный участок, так и за продажу сооруженных на нём за время владения построек. Если прибыль от продажи земли не облагается налогом по истечении обозначенного срока владения, то и прибыль от продажи построек также освобождена от него.

Освобождение от налогообложения

От спекулятивного налога могут быть освобождены сделки купли-продажи объектов недвижимости, которые:

  • в период между покупкой или сооружением объекта и его продажей были использованы исключительно в целях проживания владельца объекта, или
  • в год продажи и в предыдущие два года были использованы исключительно в целях собственного проживания владельца объекта.

В первом случае налоговое законодательство исходит из непрерывного периода собственного использования. Перерыв в пользовании домом или квартирой в связи с необходимым ремонтом или реконструкцией как до, так и после собственного использования не оказывает влияния на налогообложение, если владелец может доказать его безусловное намерение на дальнейшее собственное проживание или на продажу объекта.

Во втором случае теоретически достаточно, если владелец использовал имущество, по крайней мере, один полный календарный год, один день в предыдущем году и один день в году продажи жилого помещения.

Прилегающий к зданию земельный участок также подлежит освобождению от налога, если этот участок соответствующим образом использовался в целях личного проживания и имеет обычный для прилегающей местности размер. Как правило, для садовых участков площадью до 1000м² не требуется дополнительных подтверждений.

Незастроенный земельный участок не может быть освобождён от налога даже в случае, если он использовался исключительно для собственного отдыха или если владелец, например, не смог реализовать запланированную постройку дома для проживания и вынужден продать.

Использование объектов недвижимости для личного проживания

Дом, часть дома или квартира могут использоваться в целях проживания, если они для этого предназначены и находятся в состоянии, позволяющем постоянное пребывание. Таким образом квартиры, которые предназначены только для временного проживания, например для отдыха, не служат для постоянного проживания. Пустые здания или квартиры также не соответствуют требованиям постоянного проживания.

Дом, часть дома или квартира используются в целях личного проживания, если их хозяин сам фактически использует эту жилплощадь для собственного проживания в одиночестве, со своей семьей или с его партнером. Здание, часть здания или квартира, которые сдаются в аренду третьим лицам или используются в профессиональных целях, например таких как работа по дому, не освобождены от налога. Даже только временно сданная в аренду, а в другое время использованная в собственных целях квартира не попадает под освобождение от налога.

Если часть дома или квартиры была предоставлена третьему лицу для проживания бесплатно, это не окажет влияния на освобождение от налога. Однако владелец в остальной части дома или квартиры должен вести самостоятельное домашнее хозяйство. Если же квартира или дом полностью предоставлены родственникам владельца или даже находящимся на законном иждивении владельца лицам (за исключением детей, за которых владелец получает семейное пособие) для проживания бесплатно, то этот объект не подлежит освобождению от налогообложения.

Если владелец проживает в собственном доме или квартире время от времени, но в остальное время этот дом или квартира находятся в его исключительном распоряжении, то этот объект недвижимости считается находящимся в постоянном использовании. Таким образом, можно даже пользоваться несколькими домами или квартирами, так как временные рамки использования не имеют конкретного значения.

Определение налогооблагаемой прибыли

Прибыль или убыток от частной сделки купли-продажи определяется в соответствии с § 23 EStG по последующей формуле:

сумма, полученная от продажи объекта
— покупная цена объекта
— затраты на постройку, расширение, дополнение здания
+ учтённая при налогообложении других доходов амортизация здания
— прочие расходы.

Сумма, полученная от продажи объекта, включает в себя все, что владелец получает при продаже в виде денег или денежных эквивалентов.

Покупная цена включает в себя все издержки, которые владелец понес, чтобы приобрести объект и приготовить его для использования. Также к покупной цене относятся прочие расходы, связанные с покупкой объекта: расходы на объявления по покупке, маклерские сборы, нотариальные сборы, судебные издержки, налог на приобретение земельного участка и т.д..

Затраты на постройку здания включают в себя все расходы, связанные с постройкой здания от начала строительства до его завершения (например — разрешение на строительство, архитектурные и инженерные работы). Затраты на расширение или дополнения здания могут включать в себя, например, строительство дополнительного сооружения, этажа, увеличение площади.

Расходы по финансированию приобретения объекта представляют собой затраты в рамках налогообложения доходов от сдачи объекта в аренду или лизинг.

При продаже объекта, который частично использовался для собственного проживания и частично в других целях, прибыль возможно разделить пропорционально соотношению общих площадей.

Вопросы налогообложения физических лиц

Налогообложение физических лиц производится в виде подоходного налога. Налоговой базой является нетто-доход (прибыль) каждого физического лица от различных видов доходов в соответствующий календарный период.

Налоговые ставки подоходного налога имеют прогрессирующий характер. При налоговой базе до 8.004,00 евро в год доход не облагается налогом. При доходе от 8.004,00 евро до 52.882,00 евро ставка налога возрастает по прогрессивной шкале с 14% до 42%. При доходе выше 250.731,00 евро применяется максимальная налоговая ставка в размере 45%. В случае супругов, подающих совместную декларацию, налоговая база удваивается. Дополнительно взымается надбавка на солидарность в размере 5,5% от подоходного налога.

Налогообложение прибыли от продажи объектов недвижимости проводится не в период заключения сделки купли-продажи, а в период фактического поступления денежных средств (дата валютирования).

Если средства от продажи поступают в рассрочку в течение нескольких календарных лет, то налогооблагаемая прибыль возникает в тот период, в котором поступившие денежные средства в сумме превышают совокупные расходы на покупку, постройку и т.д..

Если сумма прибылей от сделок купли-продажи недвижимости в календарный год не превышает 600 евро, то спекулятивный налог не взимается. Но в случае прибыли в размере 600 евро или более, эта прибыль полностью облагается налогом, а не только на сумма, превышающая 600 евро.

Убытки от сделок купли-продажи недвижимости могут быть компенсированы только прибылью от аналогичных сделок. Они не могут быть компенсированы доходами от другой деятельности физического лица.

Настоящая статья представляет собой общий обзор темы и не может заменить личную консультацию.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, будем рады возможности на них ответить.

О чем не подозревают россияне, покупая недвижимость в Германии – советы адвоката

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье. В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г. впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций – иностранные. Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении. В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором. А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре. Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

Жилье растет в цене

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир – низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев. В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв. м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро. В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle. Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем. Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах. Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке – российской предпринимательнице из Поволжского региона – ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты. Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата – около 8,00 евро. Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов. Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы. Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

– расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

– расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

– расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

– побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

– проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками – в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров. Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем. Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог. Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов – инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Источники:

http://m.pravoved.ru/question/652940/

http://steuerberatung-karow.de/ru/%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8-%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BD%D0%B5/

http://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/02/667755-ne-podozrevayut-rossiyane-pokupaya-nedvizhimost-germanii

http://lifehacker.ru/grazhdanstvo/

Ссылка на основную публикацию