Содержание

Недвижимость в германии: роль управляющей компании ЗагранМастер

Управление домами престарелых

Руководитель департамента: Саназ Келава

«Управление недвижимостью — это организация эффективных бизнес-процессов в соответствии с заложенным бюджетом компании»

Задачи, решаемые в рамках Административного управления:

  • учёт и анализ объектов недвижимости, хранение документации
  • бюджетное планирование
  • заключение, изменение и продление договоров аренды
  • управление договорами с подрядными организациями
  • и др.

Об управлении недвижимостью в BiG Property

Учет документации и планирование бюджета

Работа административного управляющего Санас Келава начинается уже на первом этапе инвестиционного процесса.

В первую очередь это учет данных по объектам и всей документации: строительных планов, договоров аренды, существующих договоров о техобслуживании. Одни только приложения к договору аренды с крупным якорным арендатором могут насчитывать сотни страниц. Все эти данные вводятся в систему для эффективной дальнейшей работы.

Все дальнейшие задачи административного управления основываются на бюджетном планировании. Все расходы в рамках строго определенного бюджета. С целью оптимизации мы оцениваем объём расходов на эксплуатацию и содержание объектов и эффективность проводящихся работ.

Менеджмент договоров и контроль качества

Среди регулярных работ на объекте — его техническое обслуживание и контроль сохранности инфраструктуры, что требует постоянного взаимодействия с внешними организациями. Административное управление заключает все договоры, необходимые для техобслуживания, регулярной уборки и охраны, а также проведения внеплановых работ, к примеру, мелкого ремонта и устранения неисправностей.

Подбор подрядчиков мы осуществляем среди проверенных партнеров и компаний, которые зарекомендовали себя на рынке Германии. Сопоставив цены, а также объем и качество услуг, мы выбираем оптимальное предложение в соответствии с заложенным бюджетом.

Параллельно мы определяем, кто несет ответственность за тот или иной дефект в соответствии с договором. Если вопрос входит в зону ответственности арендатора, наша задача — своевременно уведомить его об этом и добиться оплаты в кратчайшие сроки.

В нашем управлении находится свыше 30 объектов по всей Германии. Поэтому на каждом объекте постоянно присутствует представитель для оперативного решения срочных задач и осуществления мелкого ремонта. Выбор управляющего и контроль его работы — задача административного управляющего.

Ответственный сотрудник приезжает на объект раз в год для планового осмотра объекта. Сотрудники, отвечающие за обслуживание объекта на месте, посещают его регулярно, зачастую по несколько раз в день – например, зимой во время снегопада. При эксплуатации некоторых зданий те или иные задачи необходимо решать каждодневно.

Управление коммерческой недвижимостью в Германии

Ежемесячный доход и отчетность

Качественное и эффективное управление доходной недвижимостью является неотъемлемой частью арендного бизнеса в Германии. Специалисты нашего холдинга осуществляют комплексное управление торговой и жилой недвижимостью. Узкая специализация позволяет решать самые сложные задачи и всячески оптимизировать доход.

Иностранные инвесторы часто сталкиваются с вопросами, которые возможно грамотно решить лишь при поддержке опытного партнера.

  • Как минимизировать расходную часть?
  • Как заключить новый договор аренды на выгодных условиях?
  • Как оптимально провести редевелопмент и ревитализацию объекта?
  • Что делать, если срок договора аренды истекает?

УПРАВЛЕНИЕ BIG PROPERTY:

отлаженный механизм, в основе которого лежат три составляющих:

Коммерческое управление (управление бизнесом)

Стратегическое управление в интересах инвестора начинается уже на первом этапе приобретения недвижимости. Основная цель коммерческого управления – реализовывать показатели, обозначенные в бизнес-плане.

Административное управление (управление недвижимостью)

Это оперативное управление, направленное на оптимизацию дохода от недвижимости. Основная цель – эффективная реализация намеченной стратегии с учетом экономических интересов собственника.

Техническое управление (управление объектом)

В Германии действуют самые высокие технические стандарты и требования к безопасности. Опытная управляющая команда контролирует техническое обслуживание объекта и сохранность инфраструктуры в соответствии с требованиями законодательства и договором аренды.

Об управлении в BiG Property за 1 минуту

В управлении нашего холдинга находится более 35 проектных компаний и несколько сотен объектов. BiG Property избавляет инвестора от необходимости решать рутинные вопросы на объекте. Опытная команда обеспечивает получение максимального возможного дохода. Регулярная прозрачная отчетность BiG Property позволяет инвестору контролировать весь процесс дистанционно.

ДЛЯ ЧЕГО НЕОБХОДИМО УПРАВЛЕНИЕ

Цель передачи управления профессионалу заключается именно в том, чтобы наиболее эффективно использовать объект и максимизировать прибыль.

При грамотном управлении объектом его владелец получает две вещи – доход и отчетность.

Недвижимость в Германии: роль управляющей компании

Покупка жилья за границей – важное событие в жизни каждого инвестора. Но после заключения сделки хлопот у нового собственника не уменьшится. Наоборот, с этого момента ему придется заботиться о своем приобретении с учетом местных законов и правил. Вот здесь как раз и пригодится иметь на месте личного представителя, который избавит от хлопот, вызванных вступлением в право владения объектом, и поможет извлечь максимальную выгоду из сдачи его арендаторам. Изучить, на каких принципах строится управление недвижимостью в Германии, необходимо всем, кто намерен приобрести здесь некоторое количество квадратных метров.

Доверительное управление: что скрывается за понятием

Такой термин, как «доверительное управление», используется в определенных кругах в большей части стран мира. Во всяком случае, законодательства развитых держав непременно оперируют им, когда речь идет о передаче части прав владельца недвижимым имуществом иному лицу. Чаще всего спектр этих прав касается всех действий с нею за исключением процедуры отчуждения. Такими полномочиями доверенное лицо не наделяется.

Необходимость в управлении возникает в связи с тем, что иностранный гражданин не может все время находиться в стране, где расположен его дом. Во всяком случае, в немецком государстве факт вступления в право собственности не дает возможности получить ВНЖ. Да, он характеризует владельца с выгодной стороны, но не обеспечивает резидентство.

Пребывая в своей родной стране, счастливый обладатель зарубежной недвижимости не сможет отслеживать своевременное внесение оплаты за коммунальные услуги, внесение средств в счет аренды квартиросъемщиками, следить за аккуратным обращением с квартирой в целом. Все это берет на себя официальный представитель.

Таким образом, доверенной компании предстоит:

  • вести переписку со всеми имеющими отношение к жилому объекту сторонами – съемщиками жилья, владельцем, коммунальными службами, исполнительными органами на местах;
  • проводить все сопутствующие платежи, осуществлять контроль выплат по договору аренды;
  • предоставлять отчет собственнику по всем финансовым операциям;
  • принимать жалобы от квартиросъемщиков;
  • получать почту;
  • обеспечивать ремонт помещения (оплата за материалы и рабочую силу вносится отдельно);
  • подыскивать новых арендаторов при необходимости.

Отсюда следует, что уполномоченный представитель занимается всеми техническими и экономическими вопросами, связанными с управлением недвижимым имуществом, так, как это делал бы сам собственник, имей он возможность постоянно находиться на одной территории со своей собственностью.

Что следует учитывать, выбирая объект для покупки

Если 2019 год ознаменуется для вас покупкой зарубежной недвижимости, не забудьте, что успешной сделку можно считать не только в том случае, когда вам подвернется нечто по хорошей цене. В большинстве случаев значение имеет и сам объект. Прежде чем остановить свой выбор на чем-либо, примите во внимание следующие характеристики:

  • место расположения дома или квартиры. В крупных городах Германии очень сложно приобрести невостребованное жилье. Чем бы вы ни решили обзавестись в таких городах как Берлин или Мюнхен, вы всегда сможете это жилье сдать. Чего не скажешь о сельской местности.
  • качество постройки. Несмотря на то, что все в этой стране так хорошо, вероятность попасть на ветхий или некачественный объект очень высока. Это означает, что вам предстоит разузнать все о вашей покупк: дата строительства, по возможности сведения об используемых материалах, инфраструктура дома, фасад и прочие технические характеристики. Особое внимание уделите крыше, отоплению, стенам. Уточните, как давно проводились последние ремонтные работы, какие переделки были осуществлены после строительства. Возможно, были затронуты несущие стены или утеплен пол;
  • соответствие запрашиваемой стоимости рынку в данном регионе. Очень часто она бывает завышенной, что является личной прихотью прежних владельцев;
  • внимательно изучите заключения собраний собственников помещения. Порой они могут содержать в себе очень полезную информацию;
  • проанализируйте коммунальные платежи. Имеет значение, насколько регулярно они вносились, не оплачивались ли они по завышенному тарифу. Если такой факт имел место, нужно выяснить, почему. Может оказаться, что предыдущие собственники находятся на стадии судебного разбирательства по данному вопросу;
  • уточнить, сколько человек владеет жильем на момент продажи.

Перед днем сделки у вас не должно оставаться ни малейших сомнений относительно вашей покупки.

Какие обязанности возлагаются на управляющую компанию

Основная цель покупателя как инвестора – извлечение наибольшей прибыли от своего приобретения. Вполне логично, что хочется найти съемщиков, которые бы регулярно вносили плату за проживание, бережно использовали вверенное им имущество и не дергали арендодателя по всяким мелким вопросам. В связи с этим будет важно понимать, решение каких именно задач вы можете возложить на вашего представителя в Германии.

Коммерческие аспекты

Для начала разберемся с коммерческими нюансами, которые берет на себя посредник:

  1. Открытие счета в банке. Иногда доверитель допускает использование уже существующего счета, на котором управляющая компания сможет проводить все операции в онлайн-режиме. При этом доверенное лицо всего лишь управляет арендным счетом, не получая право использовать поступающие на него средства на собственные нужды.
  2. Контроль поступления платежей за аренду.
  3. Отправление предупреждений съемщикам, если они вовремя не оплатили свое проживание.
  4. Оплата всех текущих расходов: налоги, кредит, разного рода услуги. Выплаты производятся с арендного счета, если имеются в наличии все необходимые документы и деньги.
  5. Осуществление ежегодного перерасчета по потреблению коммунальных услуг в уполномоченных организациях – вода, газ, отопление, электричество.
  6. Ежегодная сверка эксплуатационных расходов со съемщиками квартиры.
  7. Предоставление отчетов по всем платежам.
  8. Отслеживание поступлений и хранения залогов в фонд оплаты за проживание.
  9. Предоставление отчетов владельцу недвижимости, если произошли некоторые изменения со счетом.
  10. Ежегодный отчет перед арендодателем о движении средств на арендном счете.

Решение технических вопросов

Кроме вопросов финансового характера управляющая компания берет на себя решение всех технических моментов, с которыми неизбежно приходится сталкиваться, имея дело со зданиями и сооружениями. В частности, собственник может рассчитывать на содействие в следующем:

  • Организация и осуществление ремонтных работ различной направленности, как плановых, так и внеплановых. Это может быть обновление устаревших или пришедших в негодность систем коммуникации или деталей самой постройки. Сюда же можно отнести и ремонт, который понадобился в результате возникновения аварийной ситуации.
  • Принятие необходимых мер для экономии и оптимизации потребляемых ресурсов.

Данный перечень обязанностей не является полным. Зависеть он будет от личных требований владельца недвижимости и от характеристик самого объекта.

Юридические и представительские вопросы

Самой сложной можно считать сферу юридическую, затрагивающую взаимоотношение с законами чужой страны. Не имея должных знаний, опыта и владения немецким языком, собственник жилого или коммерческого помещения может оказаться в довольно невыгодной для себя ситуации. Ведь законодательство ФРГ может иметь множество подводных камней, обойти которые способен только человек, который хорошо о них осведомлен. Итак, в юридическом плане управляющей компании предстоит сталкиваться со следующими моментами:

  • Представлять интересы собственника во всех государственных органах и иных структурах, которые имеют отношение к вопросу владения недвижимостью.
  • Проводить переговоры с третьими лицами и съемщиками с целью оптимизации управления объектом
  • Ставить арендаторов в известность о повышении арендной платы после того, как она будет согласована с собственником.
  • Заключать и расторгать договоры аренды от имени владельца жилья.
  • Вести переписку и хранить всю корреспонденцию, касающуюся вверенного объекта. Предоставлять владельцу копии полученных писем и извещений.
  • Работать со страховщиками, если возникают страховые случаи.
  • Взаимодействовать с адвокатами, когда требуется их вмешательство.

Данный список также не является окончательным. Полный перечень будет обусловлен особенностями здания и его состоянием.

Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам

Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:

  • в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
  • если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
  • в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.

Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.

Чтобы убедиться, что ваша собственность попадет в руки профессионалов, попросите у них контакты клиентов, с которыми они уже сотрудничают.

Отдельное внимание уделите затратам на оплату услуг посредника. Она не должна слишком отличаться от той, которые существуют в текущий момент на немецком рынке. Для этого промониторьте ситуацию и узнайте, во сколько оценивают свою работу другие фирмы.

Еще один аспект – условия договора. Компании, которые не слишком добросовестно выполняют свои обязанности, обычно склонны подписывать документ без права прекращения отношений. Такой компаньон вам определенно не подойдет.

Предпочтение отдайте тем, кто допускает расторжение контракта на протяжении одного месяца. В таком случае компания будет заинтересована в том, чтобы удержать вас. А вот если соглашение будет заключено на длительный срок, никто не рискует быть уволенным за некачественную работу, а вы получите только новые проблемы вместо их решения.

Потрудитесь выяснить, чем именно занимается компания. Так, скажем, в Баварии насчитывается порядка 80 офисов, предоставляющих услуги в данной сфере. Но большая часть из них осуществляет разнонаправленную деятельность, занимаясь одновременно и недвижимостью, и туризмом, и арендой авто.

Для иностранного инвестора больше подойдет фирма, которая имеет узкую специализацию. Это гарантия того, что она лучше знакомы с интересующим вас рынком.

И еще один важный момент – участие выбранного вами посредника в профильных организациях, а именно Ассоциации управляющих фирм и Обществе по защите прав потребителей.

Итоги

Приобретая недвижимую собственность за рубежом, приготовьтесь к тому, что вам понадобится посредник, который возьмет на себя заботу об объекте вашей покупки. В Германии такую услугу предоставляют управляющие компании. Но прежде чем заключить договор с одной из них, примите во внимание следующие моменты:

  • профессиональный посредник берет на себя решение всех текущих задач – юридических, технических, финансовых;
  • доверенное лицо, согласно подписанному соглашению, получает право решать все вопросы от лица собственника, кроме отчуждения имущества;
  • выбирая специалистов, попросите их предоставить рекомендации, изучите историю их работы, убедитесь, что они являются членами профильных ассоциаций.

А вот сможете ли вы самостоятельно выбрать, кому доверить свою покупку, будет зависеть от типа объекта и вашей доли участия во владении им.

Цены на однокомнатные квартиры в Германии. Сколько стоит недвижимость в Германии: Видео

Управление строительными проектами

Руководитель департамента: Михаэль Мартин

«Техническое управление объектами требует знания основ экономики предприятия, архитектуры и инженерных наук и учета индивидуальных особенностей арендаторов».

Задачи, решаемые в рамках управления объектом:

  • экономия затрат на эксплуатацию объекта
  • отбор подрядчиков и контроль своевременного и качественного выполнения работ
  • заключение договоров техобслуживания
  • регулярные осмотры объекта и гарантийный менеджмент
  • обеспечение надежного функционирования систем снабжения

Техническое управление объектом – это не только рациональный строительно-технологический аспект. Успешный арендный бизнес невозможен без удовлетворенности арендатора. Это эмоциональная составляющая бизнеса: каждый арендатор отличается своим характером, и грамотно выстроить отношения с ним — задача управляющей команды. Многолетний опыт сотрудничества с арендаторами позволяет в каждом случае находить индивидуальное решение и избежать конфликта.

О техническом управлении в BiG Property

Когда начинается управление?

Управление начинается уже при покупке объекта. Каждый объект недвижимости уникален. Поэтому мы начинаем с осмотра окружающих объектов: зелёных насаждений, парков, подземной парковки. Далее мы рассматриваем само здание, его конструктивные особенности, фасад и внешний вид. Внутри мы изучаем здание с точки зрения плана. На месте мы всегда собираем фотоматериал — в среднем около тысячи снимков одного объекта. На основе фотоматериала и подробных планов команда осуществляет управление из офиса в Ульме.

В ходе приёмки объекта очень важно провести встречи с предыдущим владельцем и генподрядчиком, а также представителями арендатора. С технической точки зрения особенно важно пообщаться с завхозом, который ранее занимался данным объектом и хорошо с ним знаком.

Ответственный сотрудник приезжает на объект раз в год для планового осмотра объекта. Сотрудники, отвечающие за обслуживание объекта на месте, посещают его регулярно, зачастую по несколько раз в день – например, зимой во время снегопада. При эксплуатации некоторых зданий те или иные задачи необходимо решать каждодневно.

Зачем доверять управление профессиональной компании?

Например, договоры технического обслуживания по установкам на объекте. Почему это важно? В случае неисполнения данных норм мы рискуем лишиться гарантии на определённые технические компоненты или вовсе страховой защиты. Техническое управление освобождает инвестора от решения повседневных вопросов на объекте и позволяет минимизировать эксплуатационные траты благодаря опыту команды на местном рынке.

Источники:

http://bigproperty.de/upravlenie

http://zagranportal.ru/germaniya/nedvizhimost/upravlenie-nedvizhimostiu-germanii.html

http://bigproperty.de/upravlenie/tehnicheskoje-upravlenie

http://germania-online.diplo.de/ru-dz-ru/wirtschaft/Autos/carsharing-immer-populaerer/1932166

Ссылка на основную публикацию